フラット３５って、どうなのさ？住宅ローン、番外編①：ＫＺの資金調達の効率的な方法

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2006年05月29日

フラット３５って、どうなのさ？住宅ローン、番外編①

いつもご訪問ありがとうございます。

本日は住宅ローンの番外編として、フラット３５について述べていきたいと思います。

あっ。

これをご覧になる前に必ず、住宅ローンについて一連の記事をお読みくださいね。
個々の商品だけ見て、判断しようとすると「木を見て森を見ず」という結果になってしまうので、
全体についても、ある程度の基礎知識は必要だと思います。

住宅ローンシリーズ：目次

まずフラット３５とはなんぞや？ですが、フラット３５とは、かっては住宅ローン提供金融機関の主役の「住宅金融公庫」の独立行政法人化の決定を受けて、これまでの「公庫融資」を縮小し、「住宅金融公庫」が民間金融機関と提携して平成15年よりスタートした最長35年の“全期間固定金利型”の新しい住宅ローンです。

「住宅金融公庫」に言わせると「フラット３５は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した長期固定金利の住宅ローン」との事ですが、まあぶっちゃけた話、住宅金融公庫は民間金融機関を窓口として、手足のように使い、融資が実行された後は各々の住宅ローン債権を買い取るということです。
（買い取った債権は信託され、公庫は、それを担保とした債券を投資家に発行することで、住宅ローン融資実行のための資金調達を行います）

しかしながら、フラット３５開始に伴い、住宅金融公庫がなくなったかというと決してそんなことはなく、「マイホーム新築融資」など８種類がしっかりと残っています＜爆＞

まあ、住宅金融公庫には、未だにお役所色が抜けずに非効率なところはそのまま残っているということでしょうか？

非常にラフな表現をすれば、言わば、公庫融資と民間融資の「雑種」がフラット３５ということでしょうか。

フラット３５の取扱金融機関として、例えば、都銀であれば、みずほ銀行・三菱東京ＵＦＪ銀行・りそな銀行・三井住友銀行の４大バンクはすべて参加しています。

だからといって
民間金融公庫が手放しでフラット３５を歓迎しているかというと、決してそんなことはなく、むしろライバルとして見ているといっても過言でないと思います。

というのは、フラット３５は結局は公庫へ債権を譲渡してしまうので民間金融機関にとって、安全性はあると言っても収益性の旨みに欠けるからです。

さて、ここが目のつけどころです！

民間金融機関にとってフラット３５はライバルなのです！

ということは、、、

フラット３５からも融資が可能である人が民間金融機関から見積（？）を取ったらどういうことになるか・・・

想像してみてください。

以前に、銀行は元金均等返済を嫌がるという記事を書きましたが、現実には
民間金融機関からでも元金均等返済を受けられる人がいます。

そして、前回の記事でその基準を物件価格の２割と手数料（７％）を頭金として持っている人と書きましたが、その基準は、このフラット３５の融資限度額が８０％であることを念頭に置いたものです。

有利な融資条件を引き出したければ
相手側に競争を起こさせろ！

これ鉄則だと思います。

ですので、
住宅購入の融資に際して、フラット３５は、必ず検討しないといけない商品のひとつであると言えるでしょう。

なお、フラット３５のメリットデメリットは
いろいろなHPでも紹介されていますが、
要点として下記を抑えておけば十分だと思います。

メリット
・最長35年間、固定金利であること
→期間中のCFのみきちんとしていれば金利上昇におびえる必要がない

・低金利であること
→35年間の固定金利で２％台の低金利ということは通常ではありえません。

・保証料や繰上手数料などのウザいものが不要であること
→この当りの細かいものでも積み重なると山となってしまいます。

デメリット
・貸し出し承認までに時間がかかる
→時間に余裕を持った計画が必要
→さらに貸し出し時の金利が急上昇した場合などは痛い目にあいます

・物件価格の８割までしか借入できない。→上記で述べた通り

・借入条件が厳しい
→公庫が定める独自の技術基準などの適合証明書が必要。
　中古マンションなどの場合、やたらにウザイ手続きとなる。
→この確認検査機関からイーホームズははずされたようです＜笑＞

尚、将来の事までは分かりませんが
投資用不動産に関して、フラット３５を利用することは
ほとんど不可能だと思われますので念のため・・・

詳しくは公庫のHPをご覧ください。

それでは本日はここまでとします。

追記：
住宅ローンについて、下記の一連シリーズでまとめております。
是非まとめてお読みください。
（この記事は番外編①です。）

第１回
住宅ローン制覇！元利均等返済と元金均等返済の違いとは？
→元利均等返済と元金均等返済の違いについて解説します

第２回
元金均等返済　答え一発　住宅ローン減税控除額
→元金均等返済の住宅ローン減税の控除額の計算方法について解説します

第３回
元金均等返済　答え一発　毎月の返済額
→元金均等返済の毎月の返済額の計算方法について解説します

第４回
元利均等返済　答え一発　住宅ローン減税控除額
→元利均等返済の住宅ローン減税の控除額の計算方法について解説します

第５回
元利均等返済　答え一発　毎月の返済額
→元利均等返済の毎月の返済額の計算方法について解説します

第６回
元金均等返済と元利均等返済、どっちが得なのか？徹底比較
→元利均等返済と元金均等返済のキャッシュフロー上の違いを総括します

第７回
元金均等返済と元利均等返済、どちらを選ぶべきか？
→元利均等返済と元金均等返済の総まとめをします

番外編①
フラット３５って、どうなの？住宅ローン、番外編①

番外編②
東京スター銀行って、どうなのさ？住宅ローン、番外編②

番外編③
新生銀行って、どうなのさ？住宅ローン、番外編③

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