2006年06月14日
セットバック？〜不動産のセットバックって、何なのさ？
よく、不動産のチラシとか見ていると、セットバックという言葉が出てくることがあります。
それでは、このセットバックとは何なのでしょうか？
これを理解するためには、建築基準法上の規定を理解しないといけないと思います。
はじめに、都市（準都市）計画区域では、建築物の敷地は原則として、道路に２ｍ以上接していなければなりません。
このことを接道義務と言います。
次にこの道路とは、「けもの道」でも何でも良いというわけではなく、道路の幅が最低でも４ｍ必要なのです。
これは例えば火事などの際に、消防車等がその場所に速やかに行けることを念頭に置いて、作られた法律なのだと思います。
繰り返しますと、幅が４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していない建物は違法ということになってしまいます。
しかし、都市（準都市）計画区域に指定された当時から、存在していた建築物は、違法建築物としてすべて取り壊さないといけないのでしょうか？
それでは、現にその場所に住んでいる人は困ってしまいますよね。
そこで例外として、現状、幅が４ｍ未満の道路でも、特定行政庁（原則的には人口25万人以上の市では市長のこと）が指定すれば、建築基準法上の道路と認められます。
ただし、現在の道路の幅が４ｍ未満のものについては、道路境界線の制限が設けられています。
道路の中心線より、２ｍの線が道路境界線になるため、その内側の部分は、本来は道路であり、この部分のことをセットバックと言うのです。
すなわち、道路の中なので、セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀を建築することもできません。
現状、既に建っている建築物については、セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合に、敷地面積から除外されるため、その部分は再建築不可物件ということになるのです。
再建築不可物件については既に「再建築不可物件は買ってはいけないのか？」 という記事を書きましたので、併せてそちらもお読みいただきたいのですが、ポイントは再建築はできなくても、リフォームは出来るということです。（当然、セットバック部分以外では、再建築も可能です）
ビフォーアフターなどを見ますと、リフォームを施すだけで、新築に近い状態になるケースも珍しくありません。
セットバックの物件は、格安であることが多いので、値段との兼ね合い次第では、検討に値する物件もあるかもしれません。（慎重に・・・慎重にですよ）
ただし、はじめから違法な物件、要は新築は絶対にやめてくださいね。違法と分かって建てているので、建築完了証明すらありませんから・・・
それでは本日はここまでとします。
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この記事へのコメント
1. Posted by ニモ凛 2006年06月19日 00:41
ご無沙汰しております
セットバック実はニモ凛も結構苦手な所です
建築基準法は実務でも少し必要な所なので完璧にマスターしたいのですが、難しいですね
５月２級ＦＰ技能検定実技試験に建築確認の問題が出ました
設計者は確認申請を行ってはならない。
ニモ凛この問題は
で申請を行ってる人のを思い出しながら解きました不動産は苦手課目の１つなので苦戦します
今日のクロアチア戦のように
次回のブラジル戦では絶対負けられないですね
頑張れ
ニッポン
頑張れ
邦平潤平様
