セットバック？～不動産のセットバックって、何なのさ？：ＫＺの不動産物件の見つけ方

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2006年06月14日

セットバック？～不動産のセットバックって、何なのさ？

よく、不動産のチラシとか見ていると、セットバックという言葉が出てくることがあります。

それでは、このセットバックとは何なのでしょうか？

これを理解するためには、建築基準法上の規定を理解しないといけないと思います。

はじめに、都市（準都市）計画区域では、建築物の敷地は原則として、道路に２ｍ以上接していなければなりません。

　このことを接道義務と言います。

　次にこの道路とは、「けもの道」でも何でも良いというわけではなく、道路の幅が最低でも４ｍ必要なのです。

　これは例えば火事などの際に、消防車等がその場所に速やかに行けることを念頭に置いて、作られた法律なのだと思います。

　繰り返しますと、幅が４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していない建物は違法ということになってしまいます。

　しかし、都市（準都市）計画区域に指定された当時から、存在していた建築物は、違法建築物としてすべて取り壊さないといけないのでしょうか？

　それでは、現にその場所に住んでいる人は困ってしまいますよね。

　そこで例外として、現状、幅が４ｍ未満の道路でも、特定行政庁（原則的には人口25万人以上の市では市長のこと）が指定すれば、建築基準法上の道路と認められます。

　ただし、現在の道路の幅が４ｍ未満のものについては、道路境界線の制限が設けられています。

　道路の中心線より、２ｍの線が道路境界線になるため、その内側の部分は、本来は道路であり、この部分のことをセットバックと言うのです。

　すなわち、道路の中なので、セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀を建築することもできません。

　現状、既に建っている建築物については、セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合に、敷地面積から除外されるため、その部分は再建築不可物件ということになるのです。

　再建築不可物件については既に「再建築不可物件は買ってはいけないのか？」という記事を書きましたので、併せてそちらもお読みいただきたいのですが、ポイントは再建築はできなくても、リフォームは出来るということです。（当然、セットバック部分以外では、再建築も可能です）

　ビフォーアフターなどを見ますと、リフォームを施すだけで、新築に近い状態になるケースも珍しくありません。

　セットバックの物件は、格安であることが多いので、値段との兼ね合い次第では、検討に値する物件もあるかもしれません。（慎重に・・・慎重にですよ）

　ただし、はじめから違法な物件、要は新築は絶対にやめてくださいね。違法と分かって建てているので、建築完了証明すらありませんから・・・

　それでは本日はここまでとします。

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hudosanz at 16:46 │Comments(1) │TrackBack(0) │不動産物件の見つけ方