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路線価?〜路線価って何なのさ?土地の価格 其の4:KZの路線価等の土地価格について

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2012年09月12日



路線価?〜路線価って何なのさ?土地の価格 其の4



 
 「路線価」は、日頃、あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産投資の際は、とても重要であり、また株投資などでも「企業が保有する土地の含み益」を調査する際、けっこうお役立ちの指標となります。


 「不動産投資〜土地の価格は一物四価?」という記事において「土地の価格には国や地方公共団体等が発表する「公の土地価格」だけで少なくとも4種類ある」と書きましたが、その内、「路線価」については、よく「路線化」と間違われる場合があります。


 間違われる理由として「路線価」の「路線」は、通常は「電車もしくは列車の経路」といった意味で使われることが多いからではないでしょうか?



 四種類の公的な土地の価格においても、管理人は路線価が特に重要で、いわば「主砲=4番バッター」的な位置づけにあると考えます。というのも多くの土地評価の手法の中でも「路線価」がもっとも有益な面が多いためです。

具体的には、

(1)路線価なら土地そのもののズバリ評価額がわかること

(2)路線価は一般にも公表されており誰でも簡単に調べる事ができること
 といった点を挙げることが出来ます。


 他の土地価格、公示価格基準値価格あるいは固定資産税評価額といったものには上記´△両魴錣鯲省とも満たしているものはありません。


 反面、路線価は「大振りの4番バッター」だけあって、三振する場合も多いのですが・・・(三振とは要は実勢価格から大きく乖離してしまうことです)それだけに公示価格(公示地価)基準値価格(基準地価)の2つと上手に組み合わせた上で使うことが重要ではないでしょうか?


次に、土地評価額において、実勢価格と路線価は、なぜ乖離するケースが多いのでしょうか???


そもそも路線価は、税務署が発表し相続税評価額を算出の上で基礎となる金額です。当たり前の話ですが、相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価如何では、税額がかなり変わってくる・・・そこで、まったくの私見ですが、私は、土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように(あるいは税負担が不公平にならないように)若干、手心を加えている一面もあるのでは・・・と推測しています。


 路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら算出されるようです。最終的には公示価格(公示地価)の7〜8割程度を基準に決められる場合が多いように思います。


 公示価格の7〜8割という評価か、銀行や信用金庫などの金融機関が担保評価を行う際、「路線価価格」について、そのまま用いるケースが多いという話を聞いた事があります。要は路線価は、実勢価格より20%〜30%低いので、担保として見た場合は安心出来るということらしいです。


 実際の路線価については下記ホームページで無料にて簡単に調べることができます。

全国地価マップ



 ちなみに国税局HPは下記です。

路線価図の閲覧(国税庁HP)※

 ※上記路線価図は、若干見にくいので、グーグルマップで目的地を印刷し手元に置いて調べた方が早いと思われます。


グーグルマップについての記事はコチラから↓

グーグルマップは不動産投資に必須ツール!


 路線価の用い方については、例えば購入しようとする土地の面積が150その土地の面している路線価の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。


 したがって、その土地の路線価による評価は、

→150屐 漾 100千円 = 15,000,000円 となります。


路線価図のさらに詳しい見方は下記へ↓

路線価図の見方はコチラ


↓二つの道路に接している土地の路線価方式による土地評価の方法についてはコチラ↓

アサヒコム路線価の見方


 繰り返しとなりますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険なのです。


 公示価格(公示地価)基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格も参考になさることをオススメします。

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価格:3,675円(税込、送料別)


 また「その道路沿いならこの程度の価格・・・」といった具合に機械的に算出されているフシもありますから、極端な例ですが、例えばその土地が産業廃棄物によって汚染されているといったことが判明した場合には土地評価額も路線価より大きく下がるといったケースも考えられ、路線価自体を盲信することは禁物と言えるでしょう。



↓土地について、路線価以外の評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓
土地の価格:目次


↓追記↓

 ちなみに宅地の評価は1筆毎でなく、1区画毎に行われます。そして評価もその立地する場所によって下記のいずれかによって評価されます。

1.路線価方式:宅地の面する路線に付いた路線価を基に最終的な価格
        が計算される方法です。

2.倍率方式 :郊外にある土地には路線価が付されていない場合もあり、
        そのような際には倍率方式が用いられます。
        具体的には、その土地の固定資産税評価額に国税局長が
        定めた一定の倍率を乗じて額が計算されます。



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1. 兵庫県の公示価格は???  [ 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で! ]   2007年03月31日 11:53
兵庫県の公示価格は…といってもハウス×ハウスの対象エリアの話ですが^^ 住宅地としては神戸の人気(?)東部4区以外は、まだそれほどの上昇はありませんが 実際の売買事例はこの公示価格発表以上の上昇率ですね! 昨日、ブログでも書きましたが公示価格はあくまで目安で...

この記事へのコメント

1. Posted by 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で!   2007年03月25日 11:41
トラックバックありがとうございます。
丁寧な解説ですね!また、覗きに来ます。
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・サラリーマンの傍ら、不動産投資を中心として、短期で億の資産を築く
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