2009年12月21日
路線価？〜路線価って何なのさ？土地の価格 其の４
路線価とは、不動産に関する知識をある程度、持っていない人には、馴染みがない用語かもしれませんが、不動産投資を行う際に、重要となるケースがあり、さらに株式投資においても土地の含み益を調べる際などにも役立つケースがあります。
今回は、そんな「路線価」について説明を行いたいと思います。
路線価については、前回記事「不動産投資〜土地の価格は一物四価？」において「土地の価格には国や地方公共団体などが発表する“公の土地価格”だけでも４種類ある」と述べました。
よく「路線化」という言葉に間違われることがありますが、理由として「路線価」の「路線」が、土地評価では「道路」の意味で使われても、一般的に「電車もしくは列車の経路」といった意味で使用されることが多いからでしょうか？
四種類の公的な土地価格の中でも、路線価は特に重要で、いわば「主砲＝４番バッター」的な位置付にあると思います。
それでは「路線価」は「主砲＝４番バッター」の位置づけとなると考えたのでしょうか？理由としては数ある土地評価手法において路線価がもっとも頼りになるからで、
その理由としては
（１）路線価なら土地そのもののズバリ評価額がわかる！
（２）路線価は一般にも公表されており誰でも簡単に調べる事ができる！
といった点を挙げることが出来ます。
他の土地評価方法〜例えば公示価格や基準値価格もしくは固定資産税評価額等の中で上記�´△両魴錣鯲省�とも満たしているものはありません。
その反面、路線価は「大振りの４番バッター」だけあって、三振する場合も多いのですが・・・（三振とは要は実勢価格から大きく乖離してしまうことです）それだけに公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)の２つと上手に組み合わせた上で使うことが大切なのではないでしょうか？
次に、土地評価額において、実勢価格と路線価は、なぜ乖離するケースが多いのでしょうか？？？
そもそも路線価は、税務署が発表し相続税評価額を算出の上で基礎となる金額です。当たり前の話ですが、相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価如何では、税額がかなり変わってくる・・・そこで、まったくの私見ですが、私は、土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように（あるいは税負担が不公平にならないように）若干、手心を加えている一面もあるのでは・・・と推測しています。
路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら算出されるようです。最終的には公示価格(公示地価)の７〜8割程度を基準に決められる場合が多いように思います。
公示価格の７〜８割という評価のためでしょうか、銀行や信用金庫などの金融機関が担保評価を行う際、路線価の価格について、そのまま用いるケースが多いという話を聞いた事があります。要は路線価は、実勢価格より20％〜30％低いので、担保として見た場合は安心出来るということらしいです。
実際の路線価については下記の国税庁ホームページで無料にて簡単に調べることができます。
路線価図の閲覧（国税庁ＨＰ）
上記路線価図は、若干見にくいので、グーグルマップで目的地を印刷し手元に置いて調べた方が早いと思われます。
↓グーグルマップについての記事はコチラから↓
グーグルマップは不動産投資に必須ツール！
路線価の用い方については、例えば購入しようとする土地の面積が150��、その土地の面している路線価図の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。
したがって、その土地の路線価による評価は、
→150�屐 漾 �100千円 ＝ 15,000,000円 となります。
↓路線価図のさらに詳しい見方は下記へ↓
路線価図の見方はコチラ
↓二つの道路に接している土地の路線価方式による土地評価の方法についてはコチラ↓
アサヒコム路線価の見方
繰り返しとなりますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険なのです。
公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格も参考になさることをオススメします。
また「その道路沿いならこの程度の価格・・・」といった具合に機械的に算出されているフシもありますから、極端な例ですが、例えばその土地が産業廃棄物によって汚染されているといったことが判明した場合には土地評価額も路線価より大きく下がるといったケースも考えられ、路線価自体を盲信することは禁物と言えるでしょう。
↓土地について、路線価以外の評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓
土地の価格：目次
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hudosanz at 07:37│路線価等の土地価格について | 不動産のお役立ちツール
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1. 兵庫県の公示価格は？?? [ 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で！ ] 2007年03月31日 11:53
兵庫県の公示価格は…といってもハウス×ハウスの対象エリアの話ですが^^ 住宅地としては神戸の人気（？）東部4区以外は、まだそれほどの上昇はありませんが 実際の売買事例はこの公示価格発表以上の上昇率ですね！ 昨日、ブログでも書きましたが公示価格はあくまで目安で...
この記事へのコメント
1. Posted by 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で！ 2007年03月25日 11:41
トラックバックありがとうございます。
丁寧な解説ですね！また、覗きに来ます。
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