2011年12月29日
路線価？〜路線価って何なのさ？土地の価格 其の４
路線価は、不動産に詳しくない方にとって、馴染みがない言葉かもしれませんが、不動産への投資を行う場合、非常に重要度が高い用語であり、さらに株投資のファンダメンタル分析の場面でもかなり役立つ場合があります。
今回はそんな「路線価」について説明したいと思います。
路線価については、前回の「不動産投資〜土地の価格は一物四価？」においては「土地の価格には国や地方公共団体などが発表する“公の土地価格”だけでも４種類ある」と書きました。
そもそも路線価は「路線化」という言葉と間違われるケースが多いのですが、「路線価」の「路線」は、土地の評価においては「道路」といった意味で使われていても、一般的には「電車もしくは汽車の経路」の意味で使用されるケースが多いからでしょうか。
前回迄に紹介してきた四種類の土地の価格においても路線価は特に重要で、言わば「主砲＝４番バッター」的な位置付にあると思います。
なぜ「路線価」は「主砲＝４番バッター」の位置づけとなると思うのでしょうか？
その理由として、数ある土地評価手法において路線価がもっとも頼りになるからで、
一例として
（１）路線価なら土地そのもののズバリ評価額がわかる！
（２）路線価は一般にも公表されており誰でも簡単に調べる事が出来る
といった理由を挙げることが出来ます。
他の土地の評価方法〜例えば公示価格や基準値価格もしくは固定資産税評価額等の中で上記�´△両魴錣鯲省�とも満たしているものはありません。
反面、路線価は「大振りの４番バッター」だけあって、三振する場合も多いのですが・・・（三振とは要は実勢価格から大きく乖離してしまうことです）それだけに公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)の２つと上手に組み合わせた上で使うことが大切なのではないでしょうか？
次に、土地の評価価格において、実勢価格と路線価は、何故乖離する場合が多いのでしょうか？？？
そもそも路線価は、税務署が発表し相続税評価額を算出の上で基礎となる金額です。当たり前の話ですが、相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価如何では、税額がかなり変わってくる・・・そこで、まったくの私見ですが、私は、土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように（あるいは税負担が不公平にならないように）若干、手心を加えている一面もあるのでは・・・と推測しています。
路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら算出されるようです。最終的には公示価格(公示地価)の７〜8割程度を基準に決められる場合が多いように思います。
公示価格の７〜８割という評価のためでしょうか、銀行や信用金庫などの金融機関が担保評価を行う際、路線価の価格について、そのまま用いるケースが多いという話を聞いた事があります。要は路線価は、実勢価格より20％〜30％低いので、担保として見た場合は安心出来るということらしいです。
実際の路線価については下記国税庁のページで無料で簡単に調べることができます。
路線価図の閲覧（国税庁ＨＰ）
上記路線価図は、若干見にくいので、グーグルマップで目的地を印刷し手元に置いて調べた方が早いと思われます。
↓グーグルマップについての記事はコチラから↓
グーグルマップは不動産投資に必須ツール！
路線価の用い方については、例えば購入しようとする土地の面積が150��、その土地の面している路線価図の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。
したがって、その土地の路線価による評価は、
→150�屐 漾 �100千円 ＝ 15,000,000円 となります。
↓路線価図のさらに詳しい見方は下記へ↓
路線価図の見方はコチラ
↓二つの道路に接している土地の路線価方式による土地評価の方法についてはコチラ↓
アサヒコム路線価の見方
繰り返しとなりますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険なのです。
公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格も参考になさることをオススメします。
↓土地について、路線価以外の評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓
土地の価格：目次
余談となりますが路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
（株式投資に興味のない方は読まれる必要はありません。反対に少しでも株式投資をなさっている方には絶対のおススメです。）
↓路線価と株にご興味のある方は是非ご一読してみてください。
株式投資必勝法！アナタも第２の●●●●になれる必殺のファンダメンタル分析
↑クリックすると申込場面に移ります。
（最も信頼性の高い無料レポートスタンドの「メルぞう」なので安心です）
追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術をすべて伝授します。
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。
路線価を利用した
「ど素人でもたったの１時間でできる
極楽不動産査定マニュアル」
を期間限定特典としておつけします。
→不動産情報館ブログトップへ戻る。
（↑不動産ブログの目次ページへ）
hudosanz at 06:30│路線価等の土地価格について | 不動産のお役立ちツール
この記事へのトラックバック
1. 兵庫県の公示価格は？?? [ 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で！ ] 2007年03月31日 11:53
兵庫県の公示価格は…といってもハウス×ハウスの対象エリアの話ですが^^ 住宅地としては神戸の人気（？）東部4区以外は、まだそれほどの上昇はありませんが 実際の売買事例はこの公示価格発表以上の上昇率ですね！ 昨日、ブログでも書きましたが公示価格はあくまで目安で...
この記事へのコメント
1. Posted by 神戸近郊の不動産を仲介手数料無料・割引で！ 2007年03月25日 11:41
トラックバックありがとうございます。
丁寧な解説ですね！また、覗きに来ます。
丁寧な解説ですね！また、覗きに来ます。
