2006年07月17日
投資不動産の評価〜原価法（積算法）その１〜計算のケーススタディ
こんにちは！
いつもご訪問ありがとうございます。
さて、今回から数回に渡って、投資不動産の評価方法たる「原価法（積算法）」の実例に基づいた計算方法とその見方について、解説していきたいと思います。
実例と言っても、売主など、関係者の方にご迷惑をかけてもいけないので、正確な地名などはボカしてしまうことや、実数値も微妙に変えているので、その点のみ、お許しください。
さて、今回、ケーススタディとして、使わせていただくのは、渋谷区の某箇所で半年ほど前に売りに出ていたマンションです。
条件は、広さ６７．２��（間取りは３ＬＤＫで２ＬＤＫに変更も可能）、ＳＲＣ造で築８．５年、広尾駅から徒歩８分、某有名デベロッパーのブランド付の南向きマンションで、6,600万円で売り出されていました。6,600万円・・・人気地域とは言え、かなり、騰がったものですね・・・(*^_^*)
それでは、計算に移ります。
まず、建物ですが、「投資不動産、建物の価格〜単価一覧表はコチラです！！！」〜をご覧いただくと、ＳＲＣ造は平米単価＠200,000円、耐用年数：60年となっています。
そこで建物の積算価格は、
→67.2�屐 漾 �200,000円 ÷ 60年 × 51.5年 ＝ 11,536,000円
（Ａ）
となりました。
次に土地についてですが、まず、セオリー通り、近辺の土地の価格をザッと調べてみます。
↓詳しく知りたい方はコチラ↓
「土地の価格：目次〜コレさえ読めば土地価格の算出はカンタンです！」
まず、公示地価（公示価格・地価公示）は同じ地名の条件が似ている土地の平米単価が＠723,000円でした。
次に、基準地価（基準値価格）は、同じ箇所ではありませんが、やはり条件が似ている土地の平米単価が＠820,000円でした。
最後に、路線価ですが、予想通り、この３つの中で一番低く、ドンズバの土地の平米単価が＠650,000円となりました。
予想通りと申し上げたのは、路線価が、基準地価（基準値価格）の79.2％位であったためです。大体、目安ですが、路線価が、公示地価（公示価格・地価公示）あるいは基準地価（基準値価格）の85％〜65％位のレンジに収まれば、まあまあ、正常値であるということが言えます。
逆にこのレンジから大きく乖離するようなことがあれば、若干の調整を加えることが必要でしょう！
したがって、上記の路線価の＠650,000円はそのまま使うこととします。
次に、これはそのマンションを販売している業者に電話をして直接聞いたのですが、そのマンションの宅地面積は521��、その部屋の敷地権の割合は、「156,110分の6,458」との事でした。
上記より、土地の積算価格は、
＠650,000円 × 521�屐 漾�6,458 ÷ 156,110 ＝ 14,009,363円
（Ｂ）
これより、このマンションの積算価格は、
建物（Ａ）11,536,000円 ＋ 土地（Ｂ）14,009,363円 ＝ 25,545,363円
となりました。
計算自体はとても簡単な事に驚かれたと思います。
面倒なのは、不動産業者に敷地権の割合を聞くこと位ですが、これも大抵、電話１本で済むので、それほど手間はかかりません。
さて、マンションの販売価格の6,600万円と積算価格の2,554万円との間にかなりの開きがありますが、これはどう見たら良いのでしょうか？
「販売価格と積算価格との間にかなり乖離があるから、この物件は買わない方が良い？」・・・いやいやそんな単純なものでもありません。
一番、肝心なその見方について、次回以降でご説明していきたいと思います。
追記：
「投資不動産の評価〜原価法（積算法）その２〜株のＰＢＲと似ています！」をアップしました。是非、併せて、お読みください！！！
追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました＼(^o^)／。
是非ご活用ください。
→不動産査定＆評価：目次
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