2006年07月22日
投資不動産の評価〜収益還元法その１〜収益還元法の基本的な考え方
こんにちは！
いつもご訪問ありがとうございます。
さて、これまで、投資不動産の評価方法の内、「原価法」と「取引事例比較法」についてはすでに説明が終わっていますので、これから最後の「収益還元法」について、述べていきたいと思います。
収益還元法とは、アナタが買おうとする不動産が生み出す収益に着目して、不動産価格を算出する方法です。
例えば、同じ占有面積でも、収益還元法では、高い家賃を貰えるマンションは不動産価格が高くなり、逆に低い家賃のマンションは低くなります。
あっ！
「俺が買おうとしている不動産は自宅だから家賃はない。
だから収益還元法なんて、使えねえ！」とお考えのアナタ！
要注意ですよ！
バブル時代の不動産鑑定方法は、取引事例比較法が中心だったため、ほとんどの不動産は異様な高値がついていました！購入する人も金融機関もみんな市場の高値に踊らされて大やけどを負ったのです。
したがって、今の不動産投資は自宅であろうとなんであろうと、「もし貸したら、どの位の家賃をもらえるのか」といった収益性に必ず注目するべきです。
例え、どんなに広い土地がついた立派な家であろうとも、市場の収益性に見合う家賃で人様に貸せない物件は購入してはいけません。まさに「買ってはいけない」不動産なのです。
さて、本題に戻ります。
収益還元法って、３手法の中で、計算方法はもっとも単純です。
なんといっても計算式が、
不動産価格 ＝ 収益 ÷ 利回り。
これだけなのです！
以前の記事で、原価法が株式投資におけるＰＢＲに似ていると書きましたが、この収益還元法は株式投資におけるＰＥＲに考え方が近いと思われます。
すなわち
ＰＥＲ ＝ 株価 ÷ ＥＰＳ（１株当当期利益）
ですから、
株価 ＝ ＰＥＲ × ＥＰＳ（１株当当期利益）
と置き換えられる訳です。
もし、アナタが非上場の株式を購入しようかどうか迷っていて、その会社のＥＰＳ（１株当当期利益）が１００円。アナタの持っている上場株式のＰＥＲ平均が５倍だとすれば、上記を用いて、この株の価値を
100円 × 5倍 ＝ 500円
ということで、500円で算定する・・・といった算段です。
（実際にこんな単純な人はいないでしょうけれど ^^;）
それでは次回、この収益還元法で使用する家賃の計算例について触れてみたいと思います。
追記：
次回、「投資不動産の評価〜収益還元法その２〜賃貸ホームズを活用しよう！」へ続きます。是非、併せて、お読みください。(*^_^*)
追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました＼(^o^)／。
是非ご活用ください。
→不動産査定＆評価：目次
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