2011年12月20日
キャップレート？キャップレートとは何？？？
ＮＯＩについては、前回記事「投資不動産評価〜収益還元法その６〜ＮＯＩとは何？」でご説明しましたが、今回は、その関連用語でもあるキャップレートについて説明したいと思います。
キャップレートとは、本来の英語の「Capitalization Rate」と表されますが、それを略記した用語で、日本語では「資本還元比率(しほんかんげんひりつ）」と訳されます。
すなわちキャップレートとは「不動産におけるＮＯＩを不動産価格で割った比率」となり、別の言い方では、アセット・マネージャー等の機関投資家が期待する「不動産投資における利回り」とでもなろうかと思います。
前回の繰返しとなりますが、基本的に不動産価格は下記の公式にて算出されます。
不動産価格(V)＝
ＮＯＩ(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷キャップレート
上記の算式は
キャップレート＝
ＮＯＩ(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷不動産価格(V)
とも置き換えられます。
ＮＯＩ（金利支払前＆減価償却前営業利益）は貰える家賃およびかかる費用が比較的厳密に算出できるので、あまりごまかしようがないのですが、キャップレートは恣意的に代えられる・・・ここがポイントです。
村上ファンドではありませんが、現在、不動産市場におけるアセットマネージャーは、投資対象とする物件の不足で、かなり割高な不動産をじゃんじゃん仕入れており、結果として一部の不動産はかなりバブリーな状態になっているのです。
どういうことかと言うと、例えば、ある物件のＮＯＩが1,000万円、キャップレートが5％の場合、この物件に出せる金額の上限は、2億円の筈です。（1,000万円÷5%＝2億円）→��
ところが、この物件がかなりの人気物件で、競合他社が2.8億円で落とそうとしている場合、無理やりキャップレートを3.3%に落とせれば、3億円を捻出できてしまう・・・こんな算段です。（1,000万円÷3億円＝3.3%）→��
�，鉢△了蚕佇�法がまるで異なっていることにお気づきですよね(*^_^*)
曰く「この物件は、立地がよく将来性もあるので、キャップレートは3.3%が妥当」などと後付け※の理屈を創ってしまうのです。
一部の不動産ファンドは、口では「ウチでは収益還元法に基づいて不動産査定をやっておりますので安全です」と言ってますが、このキャップレートを後付け※でコロコロ変えるのであれば、実態はバブル時代の取引事例比較法（近隣批准価格算定法）に基づく査定となんら変わらないということになります。あ〜恐ろしや〜(-_-;)
（※もっともひとつお断りしておきたいのは、例えば「老朽化したビルを購入しようかどうか検討している不動産ファンドが、このビルに制震装置を格安で備え付けられることがデューデリジェンスで分かったため、予め決まっている制震分のリスクプレミアム分をキャップレートから差し引いた」・・・こういうのは「バブル」でも「後付け」でも何でもありません。むしろ、正当なバリューアップの手法であると考えるべきでしょう。）
アセットマネージャーは投資ノルマがあるため、こんなワナにはまってしまいますが、投資ノルマのない我々サラリーマンはバブリーな物件にムリに手を出す必要はまったくありません。
そのためには、このキャップレート算出の基準を最初に定め、いかなる場面でもそれを厳密に守り、割高な物件には手を出さない・・・我々サラリーマンは、こんな考え方が良いと思います。(*^_^*)
「ＮＯＩをアナタの基準キャップレートで割って算出した不動産価格より高い物件」は、まさに「買ってはいけない」のです。
そんなモノに手を出す位なら、他の投資物件（株とか社債）に投資した方がよほど賢明というものです。
さて、キャップレートの基準ですが、ここが料理における塩加減の部分で、かなり「料理人（投資家）の腕」に左右されますが、公式的には、キャップレートは、「無リスク資産の長期国債の金利（現在２％弱にて推移）」と「不動産リスクプレミアム（２％〜３％）」と「その物件固有のリスクプレミアム（老朽具合・立地・用途など）」の合計にて算出することができます。
それでは本日はココまでとします。
追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました。
是非ご活用ください。
→不動産査定＆評価：目次
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