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キャップレート?キャップレートとは何???:KZの不動産の評価方法

キャップレート?キャップレートとは何???:KZの不動産の評価方法でキャップレート?キャップレートとは何???を解説!





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2010年09月16日



キャップレート?キャップレートとは何???




 キャップレートとは、「Capitalization Rate」の略記用語で、あえて日本語に訳すとすると「資本還元比率(=しほんかんげんひりつ)」といった意味合いとなります。


 つまり「キャップレート」は「不動産投資におけるNOIを不動産価格で割った比率」であり、別の言い方では「アセット・マネージャー等が期待する不動産投資利回り」に近い意味になるかと思われます。

不動産キャップレートの決め方

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 前回記事でも書きましたが、不動産価格は基本的に下式にて算出されます。

不動産価格(V)=
 NOI(金利支払前&減価償却前営業利益)÷キャップレート



上式は、

キャップレート
 NOI(金利支払前&減価償却前営業利益)÷不動産価格(V)


と置き換えることが出来ます。


 NOI(金利支払前&減価償却前営業利益)は貰える家賃およびかかる費用が比較的厳密に算出できるので、あまりごまかしようがないのですが、キャップレートは恣意的に代えることができる・・・ここがポイントです。


 村上ファンドではありませんが、現在、不動産市場におけるアセットマネージャーは、投資対象とする物件の不足で、かなり割高な不動産をじゃんじゃん仕入れており、結果として一部の不動産はかなりバブリーな状態になったという経緯があります。


 どういうことかと言うと、仮にある物件のNOIが1,000万円、キャップレートが5%の場合、この物件に出せる金額の上限は、2億円の筈です。(1,000万円÷5%=2億円)


 ところが、この物件がかなりの人気物件で、競合他社が2.8億円で落とそうとしている場合、無理やりキャップレートを3.3%に落とせれば、3億円を捻出できてしまう・・・こんな算段です。(1,000万円÷3億円=3.3%)


 ,鉢△了蚕佇法がまるで異なっていることにお気づきですよね(*^_^*)


 曰く「この物件は、立地がよく将来性もあるので、キャップレートは3.3%が妥当」などと後付け※の理屈を創ってしまうのです。


 一部の不動産ファンドは、口では「ウチでは収益還元法に基づいて不動産査定をやっておりますので安全です」と言ってますが、このキャップレートを後付け※でコロコロ変えるのであれば、実態はバブル時代の取引事例比較法近隣批准価格算定法)に基づく査定となんら変わらないということになります。あ〜恐ろしや〜(-_-;)
(※もっともひとつお断りしておきたいのは、例えば「老朽化したビルを購入しようかどうか検討している不動産ファンドが、このビルに制震装置を格安で備え付けられることがデューデリジェンスで分かったため、予め決まっている制震分のリスクプレミアム分をキャップレートから差し引いた」・・・こういうのは「バブル」でも「後付け」でも何でもありません。むしろ、正当なバリューアップの手法と考えるべきでしょう。)


 アセットマネージャーは投資ノルマがあるため、こんなワナにはまってしまいますが、投資ノルマのない我々サラリーマンはバブリーな物件に無理に手を出す必要はまったくありません。


 そのためには、このキャップレート算出の基準を最初に定め、いかなる場面でもそれを厳密に守り、割高な物件には手を出さない・・・我々サラリーマンは、こんな考え方が良いと思います。(*^_^*)


 「NOIをアナタの基準キャップレートで割って算出した不動産価格より高い物件」は、まさに「買ってはいけない」のです。


 そんなモノに手を出す位なら、他の投資物件(株とか社債)に投資した方がよほど賢明というものです。

DCF法による不動産鑑定評価の考え方と実践

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 さて、キャップレートの基準ですが、ここが料理における塩加減の部分で、かなり「料理人(投資家)の腕」に左右されますが、公式的には、キャップレートは、「無リスク資産の長期国債の金利(現在2%弱にて推移)」と「不動産リスクプレミアム(2%〜3%)」と「その物件固有のリスクプレミアム(老朽具合・立地・用途など)」の合計にて算出することができます。




追記:
不動産の評価&査定といっても、原価法積算法取引事例比較法収益還元法と3法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました。

是非ご活用ください。
 →不動産査定&評価:目次


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・KZこと邦平潤平
・東京都在住
・2児の父、4?歳
・サラリーマンの傍ら、不動産投資を中心として、短期で億の資産を築く
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