2006年09月08日
プロパティ・マネジメント（プロパティマネジメント）〜バリューアップのための施策１
こんにちは！
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さて、前回の記事「バリューアップ（バリュー・アップ）とは何なのさ？（プロパティ・マネジメントのお仕事） 」にて、不動産価値をあげる（＝バリュー・アップ（バリューアップ）する）ための施策として、
１．収入を上げる(テナント／賃借人から貰える家賃を上げる)
２．費用を下げる(メンテナンスなどの費用を低減する)
３．キャップレートを下げる
の３つを挙げましたが、本日はその中でも「１．収入を上げる(テナント／賃借人から貰える家賃を上げる)」について述べたいと思います。
収入アップのための施策には、具体的には「リニューアル（リノベーション）」によるものと、「コンバージョン（用途転換）」によるものの２つがあります。
（１）リニューアル（リノベーション）：
→広義の意味においては、個人のマンションオーナーがリフォームを行うことにより、賃料を上げるなどもこのリニューアル（リノベーション）のひとつ。
例えば老朽化したビルのリニューアル（リノベーション）とは、「制震装置の設置により震度７の地震まで耐えられるビルにする」「テナントニーズに合ったOAフロアのビルにする」などがあげられます。
この欠点は、例えば「天井高の変更」「耐震性能の不足」などは建物躯体構造などによる限界があること、先入観によって決め付けたリニューアル（リノベーション）によってバリューアップする市場競争力やテナントからの評価は限界があり、実際のキャッシュフローベースでは期待倒れに終わるケースが多いことなどです。
（２）コンバージョン（用途転換）：
→例えばこれまで、事務所として貸していたビルを商業店舗専用のビルにするなどがコンバージョンの好例です。
コンバージョンのやり方次第で、かなりのキャッシュフローが改善するケースもあり得えます。例えばマンションの１階は居住用であると最も売出価格が低くなりますが、店舗として考えた場合の家賃は上層階よりもはるかに高く取れることがあるのです！
業態を変えることにより、高い集客力を発揮することが期待できる場合。物件特性に応じた有効利用ができる場合はコンバージョンを積極的に行う価値が大きいです。
上記の施策により、例えば、これまでの家賃月額が１００万円のビルが、１４０万円の家賃が取れるようになりますので、キャップレートが５％の場合、このビルは、
（１４０万円−１００万円）×１２月÷５％＝９，６００万円！
ということで、コンバージョンによって、１億円近くバリューアップ（すなわち売却金額が上がる）したことになりますのでバカになりません。
キャッシュフローの向上を望む場合は、リニューアル（リノベーション）とコンバージョンの２つを必ず検討するようにしましょう！
それでは本日はココまでとします。
追記：
「費用を下げる(メンテナンスなどの費用を低減する)」施策については、次回、「プロパティ・マネジメント（プロパティマネジメント）〜バリューアップのための施策２」にて述べております。是非、併せてお読みください。
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