2006年11月20日
住宅（建物）の瑕疵担保責任って何なのさ？？？
こんにちは！
いつもご訪問ありがとうございます！！
＼(^o^)／
さて、今回はちょっと複雑なことを、できるだけわかりやすく書きます。
題して、「住宅（建物）の瑕疵担保責任って何なのさ？？？」です。
瑕疵担保責任ってすごく分かりにくいんですよね・・・
(*^_^*)
瑕疵担保責任とは、売買契約の目的物たる住宅／マンションなどに、瑕疵（欠陥）があった場合は、売った側は買った側に、契約解除や損害賠償などの瑕疵担保責任を負うことです。
１．民法上の瑕疵担保責任：
これは住宅に限らないのですが、民法上の瑕疵担保責任は、
・請求できる範囲：損倍賠償請求＆契約の解除
・責任追及期間：瑕疵を発見した日から１年以内
・売主の責任：無過失責任
が主な内容となります。
上記のポイントが、責任追及期間についてです。「瑕疵を発見した日から１年以内」というのは、例えば、平成１８年に購入した住宅について、平成５０年に瑕疵を発見したら、それについても責任を追及できてしまうのです！（もっとも時効というのはあるみたいですが）
これだと業者はいつまで経っても、取引を完了させることができませんよね
(>_<)
そこで出てきたのが、宅建業法上の特約なのです。
２．宅建業法上の特約：
宅建業者自らが売主となる宅地建物の売買契約において、当事者間で特約をつけることは可能ですが、売主の瑕疵担保責任につき、民法で定める規定より買主に不利となる特約は原則つけることができません。
ただし、瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は特約をつけることができます。すなわち、「物件引渡しの時より２年以上」とする特約はつけることができるのです。
まあ「２年以上」といっても、最低の２年とする業者が多いようですが・・・業者もできるだけ責任とりたくないから当たり前と言えば当たり前ですよね (*^_^*)
この特約をつけると、例えば２年の特約期間ならば、平成１８年に購入した住宅における平成２０年以降に発見された瑕疵について、業者は責任を負う必要がありません。
ところが、住宅の基本構造部分に関わる瑕疵などは、なかなか２年では発見できないことも多いものです。
そこで登場したのが、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）なのです。
３．品確法における瑕疵担保責任：
品確法における瑕疵担保責任は、すべての新築住宅の取得において特例を設け、瑕疵担保期間を最低１０年間義務づけました。
新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例とは、新築住宅の取得契約において、基本構造部分（基礎、柱、床、屋根等）について、修補請求権等の瑕疵担保責任が１０年間、義務づけるということです。
請求できる内容は、修補請求であり、これはこれまでの法律上は明文化されていませんでした。ただし、賠償請求と解除については、売買契約の場合で修補不能な場合に限ります。
しかし、品確法により、少なくとも新築の基礎構造部分は、２年から１０年と長くなったということです。
二転三転してますねえ〜はあ、法律ってなんだか複雑ですねえ〜
(*^_^*)
それでは今回のお役立ち不動産情報はココまでとします。
(*^_^*)
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