2007年03月10日
公図？ 〜不動産に重要な公図って何なのさ？？？
こんにちは！
いつもご訪問ありがとうございます。
m(__)m
さて、投資マンションでも、アパート投資でも投資不動産取引をする際には、必ず「公図を確認しろ」とよく言われます。
でも「公図」って言われても、何のことやらさっぱり分かりませんね。
ＫＺも投資不動産の取引の際、先輩からの強いアドバイスもあり、「公図」なるものを確認しましたが、「これって江戸時代の地図？」って思ったものでした。
要はレトロな感じの地図なのです。。。
ところで、公図と言えば、先日（２００７年３月８日）の日本経済新聞一面に衝撃的な記事が載りました。
「土地の境界、公図とズレ 〜１メートル以上、都市部の６割」という記事ですが、具体的には、「土地を売買する際などに隣地との境界を確認する参考地図として使う登記所の公図について、都市部の約６割で実際の境界とは１メートル以上の大きなズレがあることが国土交通省の調べでわかった。」（「」内引用）ということでした。
６割以上で１メートル以上のズレ？？？
土地は単価が高いので、１メートルの違いは、相当な違いを生みます。
そんないい加減なものが公図？？？
それではこの公図とは何なのでしょうか？
公図とは、法務局に備えられている大まかな敷地の区画を書いた図面のことです。この公図により、土地が存在する位置・形状・地番などを確認できます。（一方で建物についてはこの公図には表示されていません。）
不動産の取引をする場合、この公図を確認することは必須と言われていますが、それでは、何故、公図は日本経済新聞に書かれているような問題を抱えているのでしょうか？
まず「公図」というといかにも「公的機関が認めた地図」といったニュアンスがありますが、実は、不動産登記法第17条で規定される正式な図面は、国土調査法に基づいて高精度な測量・調査を完了した地域で作製される「17条地図」 のことです。
さらに、公図は、１９６０年の法改正によって法的根拠を失っているのですが、それにもかかわらず、これに代わる「17条地図」の整備が進まないため、暫定的に 「地図に準ずる図面」 として、しぶしぶ公図が認められている・・・というのが、真相のようです。
いわば公図は「正式な図面」の代替品なのですね。
また、先ほど「レトロ」と申し上げましたが、公図の正式名称は「土地台帳附属地図」といって、なんと、明治時代に課税のための資料として作られたものなのです。。。
目的が、当時の税金を徴収することだったため、土地を狭く見せかけて税金を少しでも減らそうとする過小申告や、今と違って土地家屋調査士などの専門家もいないため、地元の住民が測量を行い、その技術も低かったことから、公図は正確性に欠けるようなのです。
しかし・・・・一部例外はあるものの、明治時代の資料をそのまま使っているとは。。。（青焼きコピーの時代よりも全然古い時代の代物ですよ）
多額（？）の税金を取られている身としては、「役所は一体何をやってるんだ？」と疑問を感じずにはいられません。。。
しかしですね。。。
公図がいくら、明治時代のモノであっても決して侮れません。。。
この公図は、法律上の効力はないものの、不動産取引における参考資料となったり、訴訟などでも有力な証拠になったりすることがあるようなのです。
ということは、司法においても、よっぽど他に有力な証拠や資料でもない限り、実質、公図を基に、判断が下されてしまうということになります。。。
・隣地との正確な境界が分からないため、所有権を巡って、隣人と揉めた。。。
・本来納めるべき額よりずっと大きい固定資産税を課税された。。。
こんな時、どうします？
何しろ相手は明治時代に作成された公図・・・＜汗＞
とそんな訳で、不動産取引の際は、必ずこの公図と実際の図面を確認するとともに、あまりにも両者が食い違う場合には、土地家屋調査士などの専門家にご相談されることをおすすめします。
それでは今回のお役立ち不動産情報はココまでとします。
(*^_^*)
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