2008年02月03日
区分所有法？〜マンションの区分所有法って何なのさ？？？
区分所有法とは、宅地建物取引をめぐる様々な法律に中でもマンションに特有の法律ですが、正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」と言います。
そこで、この区分所有法とは何なのか・・・ですが、区分所有法とは、１棟の区分所有建物（すなわちマンションのこと）を区分し、その各部分の所有関係および建物・敷地等の共同管理について定めることを目的としています。
区分所有法制定の経緯ですが、そもそもマンションは、１棟の建物を区分し所有者各人が区分した部分を所有しています。
その反面、所有権の対象とする建物は、本来、個々の建物毎に「構造上および利用上の独立性」が必要となります。
例えば、一戸建てのケースでは、通常、その家の階段を、所有者以外の家庭の人が勝手に使用することは出来ませんが、一戸建てには「その家に構造上の独立性と利用上の独立性」があるためです。
そのため、区分所有法においては、はじめにマンションを専有部分と共用部分に分類します。
「専有部分」とは簡単に言えば所有者だけの部分であり、「共用部分」とはマンション住民すべてが所有している部分です。
さらに、共用部分は、法定共用部分と規約共用部分に分かれます。
「法定共用部分」は、エレベーターや階段など、「法律上」「当然に」、マンションの住民全員が使用することができるもので、「規約共用部分」とは本来は専有部分となるべきところを規約で共用部分とした部分です。
例えば、マンションの１０室の内、１部屋を、みんなで使える集会室にした場合などがこれに当ります。
ここでややこしいのは、共有部分は必ずしも、使用権に当らないということです。
例えば、ルーフバルコニーは、共用部分であっても、ルーフバルコニーがついた部屋の所有者に専用使用権がついていることがあります。
そこからの使用料や管理費などは規約によって定められています。
そういった点で使用料の水準などによっては公平不公平の問題が生じる場合があるという点は要注意となります。
すなわち、マンションの購入にあたっては管理規約をよく読み込み、その仕組みを理解することが必要となるという訳です。（特に資金管理面）
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