2008年03月27日
国土利用計画法？国土利用計画法って何なのさ？？？
土地の取引にも多大な影響を及ぼす国土利用計画法とは、専門的に言えば、投機的な土地の取引や地価の高騰などを抑制する為、土地の乱開発を防止したり、反対に遊休土地を有効に活用したりすることを通じて、総合的かつ計画的な「国土」の利用推進を目的とした法律のことです。
はっきり言えば、日本の国土は狭いので、ある土地に取引が集中すると、地価がバブリーな価格に跳ね上がってしまいます。
そこで、高騰した土地の取引や利用目的を監視するための制度として、国土利用計画法が登場したという訳です。
国土利用計画法では、上記の目的を達成するために、土地の取引について、
１．許可制
２．事後届出制
３．事後届出制
の３つに分類しています。
１．許可制
→許可制とは、指定された規制区域内での土地取引の契約にあたって、都道府県知事の許可を要するというものです。
すなわち、面積の大小を問わず、都道府県知事の許可を受けなければ、契約そのものが無効となってしまうのです。
さらに許可を受けないで、契約を締結した時は、３年以下の懲役もしくは２００万円以下の罰金となることすらあるのです。
すなわち、ある土地が規制区域に指定されてしまうと、自由な土地取引ができなくなってしまうのです。
しかし、反対に規制区域内の土地で、所有権や賃借権を持っている者が、土地取引の許可申請をして不許可処分を受けた時は、都道府県知事に対して、その土地に関する権利の買取を請求することができます。
２．事前届出制
→事前届出制とは、一定の要件に該当する区域について注視区域、監視区域の２区域を指定して、土地売買などの契約を締結する前に都道府県知事への届出を行わせるというものです。
ちなみに、届出を必要とする面積とは、市街化区域で２，０００平米以上、市街化調整区域と非線引き都市計画区域で５，０００平米以上、都市計画区域外で１０，０００平米以上となります。
この届出をしないで、土地取引の契約等を行った場合、契約そのものは有効ですが、６ヶ月以下の懲役もしくは１００万円以下の罰金などの罰則が課せられます。
届出があった場合、都道府県知事は、土地の利用目的などについて審査を行います。
その結果として、土地の利用目的の変更に関する勧告や助言を行う場合がありますが、行政指導なので強制力はありません。
ありませんが、実質、従わざるを得ません。
というのも、例えば勧告に従わなかった場合、都道府県知事は、その内容を新聞などに公表することができ、従わなかった者は社会的な制裁を受けることがある・・・からです。
反対に勧告に基づき、当該土地取引の契約締結が中止された場合、都道府県知事はその土地に関する権利の処分について斡旋等の措置を講じるよう努力しなければなりません。
あくまでも努力目標で、土地そのものの買取義務がある訳ではありません。
３．事後届出制
→事後届出制とは、上記の許可制や事前届出制が採用されていない区域において、原則として土地の売買契約を締結した際に、取引の当事者に都道府県知事に対して、届出を行わせるというものです。
届出が必要なのは、市街化区域で２，０００平米以上、市街化調整区域と非線引き都市計画区域で５，０００平米以上、都市計画区域外で１０，０００平米以上の土地の取引となります。
上記の土地の取引をした者は、土地の買主当の権利取得者は、事後２週間以内に、都道府県知事に届出をしなければいけません。
これを「２３条の届出制」と呼ぶこともあります。
事後２週間以内に届出を行わなかった場合、契約そのものは有効ですが、６ヶ月以下の懲役もしくは１００万円以下の罰金などの罰則が課せられます。
そして、事前届出制と同様、届出があった場合、都道府県知事は、土地利用審査会の意見を聞いて、届出に係る土地の利用目的について必要な変更の勧告などをすることができます。勧告に従わなかった内容について公表できるという点も同様です。
というように、適切でない土地取引が行われる可能性が高い土地においては、それなりの規制の網をかぶせていくというのが、この国土利用計画法の目的であり、土地取引の際に、その意味を改めて考えた方が良いのかもしれません。
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