2008年04月15日
危険負担？危険負担って何なのさ？？？
危険負担・・・リスクをどこが背負うかは、不動産のみならず、一般の世界でも大きな紛争の種になりがちですが、高額な不動産取引においては危険負担の問題は致命的な傷となりやすく、そのために法律でもがっちりとした規定があります。そこで今回の記事では「危険負担」について述べたいと思います。
まず危険負担とは、一戸建やマンションなど不動産の売買契約において、契約成立後から物件引渡しまでに、引き渡す側の売主の債務が、売主責任ではない事由によって「履行不能」となった場合、代金支払（＝買主の債務）も同時に消滅するかどうかの問題について定義をしたものです。
例えば、仮に田中さんの家を、佐藤さんが５，０００万円で購入する契約を締結しましたが、引渡しを受ける前に、この家が大地震で全壊した場合、佐藤さんは、５，０００万円を支払わなければならないのかどうか・・・・というケースで考えてみましょう。
結論から言えば、民法の原則上、佐藤さんは、この５，０００万円を支払わなければいけません。
何故なら田中さんと佐藤さんの売買契約は「契約を締結した時点」で有効に成立し、その家の所有権も、「契約の締結」だけで田中さんから佐藤さんへ移転しているからです。
例え登記の移転をしていなくても、所有権は佐藤さんが持つこととなります。契約締結後に、家が全壊した場合、自らの所有物を大地震で失ったと解釈されてしまうのです。
佐藤さんは家を入手できないのに、契約の解除も、代金の減額も何もできません。
あんまりと言えば、あんまりですよね。（まあ、土地は入手できるのかもしれませんが）
こういった大地震などの危険をどちらが負担するのかという問題が危険負担の問題なのです。
さらに実務上で非常に大切なのは、上記の解釈はあくまで、民法上の一般的な解釈にすぎないということです。
ここで言いたいことは、危険負担の問題は、当事者（田中さんと佐藤さん）の特約にて排除できるという点です。
すなわち契約締結の際に「引渡しが終わるまでは、危険負担は売主がもつ」という文言が入れば、たとえ、地震があろうと落雷があろうと、買主の佐藤さんは危険負担をもたなくて済むようになります。
ですから、契約締結の前に、買主は必ず、この危険負担の特約があるかどうかについて、確認をするようにしましょう。
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