2008年05月21日
借家権？借地借家法の借家権って何なのさ？？？
借家権・・・マンションなど、住まいを借りられる方にとって、また貸す方にとっても、借家権は非常に大切ですよね。
そこで今回は借家権についてのご説明です。
まず、基本的なことですが、借家権とは、「建物を借りる権利」のことを言います。
借地権と同じく、この借家権も借地借家法により、強烈に保護されています。
しかし、上記の借家権保護の形態は、契約において、
１．存続期間の定めがある場合
２．存続期間の定めがない場合
によって、異なります。
まず、１．存続期間の定めがある場合において、その期間の満了にあたって、大家側から更新拒絶の通知をしない場合、従前と同じ条件で契約は更新されます。
そして、更新後は「２の存続期間の定めがない借家契約」へ変わる訳です。
一方、２．存続期間の定めがない場合においては、当事者からの解約の申し入れがない限り、賃貸借は継続します。
しかも、大家さんの場合は、解約の申し入れをしてから、６ヶ月経過しなければ、解約の効果は生じません。
借家権は消滅しないという訳なのです！
しかも、上記１と２、いずれの場合も、大家さんの方には、更新を拒絶するための正当な事由が必要です。
正当な事由とは、例えば火災のため、自分の住んでいた家が焼失したため、貸している家を返してもらわないと住む家がなくなる・・・といったものです。
通常のケースでは「正当な事由」などはほとんどありえないものと考えてください。
つまり、借地借家法とは、一言で言えば、「借りている人を保護するための法律」なのです。
ところで、借家権と言えば気になるのは、やはり家賃の増減額ですよね。
大家さんにしてみれば増やしてほしいし、借りている人にとっては少しでも減らしてほしい。
ということで、ここは敵対関係が生じやすいです。
いずれの場合も、まずは当事者間で協議します。
ここで、解決するのが一番無難ですが、それでも駄目な場合は、裁判となります。
裁判で判決が確定するまでは、自分で相当と認める額を請求する（大家さん）、あるいは払えば（借り手側）良いのですが、判決が確定して、そこに差額がある場合は、その差額に１０％の利息をつけなければなりません。
１０％・・・南アフリカのランドの利率のようですね。。。
ところで、契約の際に、「貸し手側は家賃の増額はできない」と特約すると、この特約は有効ですが、「借り手側は家賃の減額の請求はできない」と特約すると、この特約は無効となります。
ここでも、借家権はいかに借り手側に有利かということがお分かりいただけると思います。
尚、上記で述べてきた借家権の規定は、一時的な使用のために、建物の賃貸借契約をした場合は適用されません。
例えば、レンタルスペース的な貸し借りの場合は、借地借家法ではなく、民法の規定が適用される・・・という訳です。
その意味で、借家権の強力な保護規定はありませんので、大家さんにとっては、安心ですね。
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そこで今回は借家権についてのご説明です。
まず、基本的なことですが、借家権とは、「建物を借りる権利」のことを言います。
借地権と同じく、この借家権も借地借家法により、強烈に保護されています。
しかし、上記の借家権保護の形態は、契約において、
１．存続期間の定めがある場合
２．存続期間の定めがない場合
によって、異なります。
まず、１．存続期間の定めがある場合において、その期間の満了にあたって、大家側から更新拒絶の通知をしない場合、従前と同じ条件で契約は更新されます。
そして、更新後は「２の存続期間の定めがない借家契約」へ変わる訳です。
一方、２．存続期間の定めがない場合においては、当事者からの解約の申し入れがない限り、賃貸借は継続します。
しかも、大家さんの場合は、解約の申し入れをしてから、６ヶ月経過しなければ、解約の効果は生じません。
借家権は消滅しないという訳なのです！
しかも、上記１と２、いずれの場合も、大家さんの方には、更新を拒絶するための正当な事由が必要です。
正当な事由とは、例えば火災のため、自分の住んでいた家が焼失したため、貸している家を返してもらわないと住む家がなくなる・・・といったものです。
通常のケースでは「正当な事由」などはほとんどありえないものと考えてください。
つまり、借地借家法とは、一言で言えば、「借りている人を保護するための法律」なのです。
ところで、借家権と言えば気になるのは、やはり家賃の増減額ですよね。
大家さんにしてみれば増やしてほしいし、借りている人にとっては少しでも減らしてほしい。
ということで、ここは敵対関係が生じやすいです。
いずれの場合も、まずは当事者間で協議します。
ここで、解決するのが一番無難ですが、それでも駄目な場合は、裁判となります。
裁判で判決が確定するまでは、自分で相当と認める額を請求する（大家さん）、あるいは払えば（借り手側）良いのですが、判決が確定して、そこに差額がある場合は、その差額に１０％の利息をつけなければなりません。
１０％・・・南アフリカのランドの利率のようですね。。。
ところで、契約の際に、「貸し手側は家賃の増額はできない」と特約すると、この特約は有効ですが、「借り手側は家賃の減額の請求はできない」と特約すると、この特約は無効となります。
ここでも、借家権はいかに借り手側に有利かということがお分かりいただけると思います。
尚、上記で述べてきた借家権の規定は、一時的な使用のために、建物の賃貸借契約をした場合は適用されません。
例えば、レンタルスペース的な貸し借りの場合は、借地借家法ではなく、民法の規定が適用される・・・という訳です。
その意味で、借家権の強力な保護規定はありませんので、大家さんにとっては、安心ですね。
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