2009年06月08日
住宅瑕疵担保履行法？住宅瑕疵担保履行法とは何？？？
住宅瑕疵担保履行法とは、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」と言いますが、平成１９年の第１６６回通常国会において成立・公布されました。具体的な動きとしては、平成２０年春より「保険の引受主体の整備、紛争処理体制の整備」が施行され、平成２１年秋より「瑕疵担保責任の履行の為の資力確保の義務付け」が施行されます。
大きな社会問題にも発展した姉歯一級建築士によるマンション構造計算書の偽造が発覚したのは平成１７年１１月ですから、事件より約４年を経て、ようやく消費者保護の観点から住宅瑕疵担保履行法が全面的に施行されるに至ったことになります。
姉歯事件では事件発覚後に、ヒューザーなど売主である不動産業者が倒産し、マンション所有者への補償が出来ず、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれるなど大きな問題となりましたが、住宅瑕疵担保履行法ではたとえ、不動産会社が倒産したとしても、瑕疵担保責任を履行させるため、一定の資力確保措置を業者側に義務づける内容となっています。
具体的には平成２１年１０月１日以降に新築住宅を引き渡す場合、不動産業者は保険加入もしくは供託のいずれかの対応が必要となります。というのも、そもそも新築住宅においては売主は、住宅品質確保法に基づき構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については１０年間の瑕疵担保責任を負います。
しかし、売主が瑕疵担保責任を負ったとしても倒産という事態に陥った場合、これまでは買主は保護されなかったため、瑕疵担保責任履行のための資力確保の義務付けるというのが住宅瑕疵担保履行法の主旨となっています。
資力確保の方法としては「供託」と「保険」の２つの方法があります。
「供託」とは、保険新築住宅の売主等に対し、住宅の供給戸数に応じた保証金の供託を義務付ける事を言います。また「保険」とは、瑕疵の発生を防止するための住宅の検査と一体として保険を行い、売主側に保険への加入を義務付ける訳ですが、ダブりを防ぐ為、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅戸数は、供託すべき保証金の算定戸数から除かれます。
住宅瑕疵担保履行法による補償の限度額ですが、上限額が１戸当り2,000万円迄となっていますが、一戸建て住宅の場合はオプションとして5,000万円迄引き上げることも可能となっているようです。
瑕疵担保責任によって補修の必要が生じても、大概は補修費用が2,000万円で解決するのでしょうが、姉歯事件のように建替えとなった場合は間に合わないとも考えられ、その意味では住宅瑕疵担保履行法をもってしてもすべての被害者を救済する事は難しいようですね。
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