2009年11月02日
認定基準単価？法務局が使用する不動産の認定基準単価とは何？？？
認定基準単価とは、法務局が新築建物を登記するにあたって、登録免許税算定の為に基礎資料として使用する不動産価格の事です。
例えば、東京の法務局管内では平成２１年度を基準とした場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」が使用されますが、新築建物の構造と種類を下記に分け、マトリックス表を作ります。
＜１＞構造：
�〔畋�
�△譴鵑�造・コンクリートブロック造
�７變姪換�造
�づ換�造（S造)
�ヅ感撻灰鵐�リート造（RC造）
�ε換�鉄筋コンクリート造（SRC造)
＜２＞種類
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��共同住宅
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�づ絞沺�事務所・百貨店・銀行
�シ狆譟ι賊�
�Ω�衆浴場
�Ч�場・倉庫・市場
��土蔵
��附属家
居宅の場合の１平米当りの単価は、木造：68,000円、れんが造など：61,000円、軽量鉄骨：70,000円、鉄骨：84,000円、 鉄筋コンクリート造：108,000円、鉄骨鉄筋コンクリート造112,000円となります。
例えば、新築木造住宅で建築面積が１００平米の場合、上記の表での価格は
→68,000円×100平米＝6,800,000円となる訳です。
この価格は経年により「経年減価補正率表」（木造建物減価補正率と非木造建物減価補正率に分かれます。
例えば、上記例の建物が新築後５年経過した場合、
・経過年数1年の経年減点補正率：０．８
・経過年数5年の経年減点補正率：０．６４ですから、
→6,800,000円÷0.8×0.64＝5,440,000円の評価となります。
上記式で「経過年数1年の経年減点補正率」とは、新築建物価格認定基準表が「経過年数１年の単価」であるため、「経過年数が２年以上の場合」に調整のために使用されることとなります。
実は、上記の認定基準単価を巡り、法務局算出および認定した価格が不適切であるとして、法務省に対して会計検査院が認定価格の改定を求めるという動きがあります。
「不適切」というのは、実際に過小評価されてしまうため、不動産価格に対応する登録免許税が不当に安くなってしまうという点が問題視されているようです。そもそも新築建物価格認定基準表は、新築建物が登記申請される都度、類似する不動産を選ぶことが難しいために定められている訳ですが、会計検査院が全国８の法務局を試算したところ、過小評価と推測される課税標準額は１兆７６９２億円、反対に過大評価と推測される課税標準額は６２３億円であったため、登録免許税ベースでは３４億円程度不足してしまうとか。
会計検査院の指摘に従い、全国の法務局では認定基準単価の見直しに入るようですが、そもそも、建物の積算価格を正確にはじき出すこと自体にかなり無理があるとも思われ、作業は難航が予測されるのではないでしょうか。
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