http://hudosanblog.livedoor.biz/ 路線価など土地の価格（路線価・公示地価・固定資産税評価額・基準地価）からマンション、ＮＯＩやキャップレート、キャペックス、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、新生銀行、火災保険料（地震保険料）まで不動産情報なら当ブログへおまかせ！ ja http://hudosanblog.livedoor.biz/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/hudosanz_60.gif http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50545995.html 不動産情報：お役立ち情報満載ブログ：最新記事 マンション販売は2009年秋口に回復基調へ転換？？？ ア行 ・アウトレットマンション ・青田売りマンション ・圧縮記帳 ・アスベスト ・アセット・マネージャー ・悪徳不動産 ・アーバンコーポレイション ・ア... hudosanz 2010-12-31T09:08:03+09:00 不動産関連の雑談
マンション販売は2009年秋口に回復基調へ転換？？？


ア行
・アウトレットマンション
・青田売りマンション
・圧縮記帳
・アスベスト
・アセット・マネージャー
・悪徳不動産
・アーバンコーポレイション
・アルコープ
・安心ベアプラン
・一般定期借地権付マンション
・一般媒介契約
・印紙税
・内断熱工法
・内法
・営業保証金
・お尋ね
・親子二世代ローン


カ行（ガ行）
・改修コスト
・買戻し特約
・火災保険
・火災保険料
・カー・スペース
・瑕疵担保責任
・割賦販売契約の解除の制限
・かぶり厚
・元金均等返済
・管理規則
・管理業務主任者
・元利均等返済
・基準地価
・キャップレート
・キャペックス（ＣＡＰＥＸ）
・急傾斜地崩壊危険区域
・危険負担
・共用部分
・近隣商業地域
・グーグルマップ
・グッドローン
・区分所有法
・倉橋隆行
・繰上返済
・クーリングオフ
・景観地区
・競売
・欠陥住宅救急センター
・欠陥住宅苦情ネット
・欠陥住宅全国ネット
・減価償却費
・原価法
・現状有姿
・減損会計
・建築協定
・建築バリアフリー法
・建築よろず相談
・建ぺい率
・県民税
・工業地域
・公示価格
・公示地価
・公図
・公売
・公売情報
・国土利用計画法
・誇大広告
・固定資産税
・固定資産税精算金
・固定資産税評価額
・コンクリート強度
・コンクリート系プレハブ工法
・コンストラクションマネジメント
・コンバージョン


サ行（ザ行）
・財形住宅融資
・再建築不可物件
・サブプライムローン
・さや管ヘッダー工法
・地震保険料
・失業時あんしん保険
・シックハウス症候群
・私道負担
・司法書士
・市民税
・シービー・リチャードエリス
・遮音等級
・借家権
・借地権
・斜線制限
・シャブコン
・収益還元法
・収益不動産 所有の極意レビュー
・修繕コスト
・収入基準
・収納率
・住宅瑕疵担保履行法
・住宅金融公庫
・住宅検査センター
・住宅取得資金贈与の特例
・住宅性能表示制度
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・住宅紛争処理体制
・住宅ローン減税制度
・住宅ローン目次
・収入合算
・重要事項説明書
・準工業地域
・準住居地域
・商業地域
・譲渡所得の特例
・消費税
・新生銀行
・新耐震基準
・新築ホームズ
・震度
・シンドラー社
・信用金庫
・スケルトンインフィル
・スケルトン賃貸
・制震
・税理士
・積算法
・設計図書
・絶対に儲かる大家さんになる実践バイブル (アパマン長者が集う大家さん学びの会著)レビュー
・接道義務
・セットバック
・セミオーダー住宅
・ゼロからの不動産投資
・ゼロ金利解除
・全国マンション市場動向
・専任媒介契約
・せんみつ
・贈与税の特例
・外断熱工法
・ソニー銀行の住宅ローン


タ行（ダ行）
・第一種住居地域
・第一種中高層住居専用地域
・第一種低層住居専用地域
・第二種住居地域
・第二種中高層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・耐震
・耐震力
・高さ制限
・宅地造成等規正法
・宅地建物取引主任者
・竹中工務店
・畳
・建物価格
・建物譲渡特約付借地権
・段差スラブ
・団体信用生命保険料
・地価公示
・地下室マンション
・仲介手数料
・中間省略登記
・中古マンション制約価格
・中小企業金融公庫
・長期修繕計画
・貯水槽
・チラシ
・賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
・賃貸ホームズ
・ツーバイフォー工法
・定期借家権
・定期借地権付きマンション
・低グロスマンション
・抵当権
・滌除（てきじょ）
・出口からみる収益不動産投資
・鉄筋コンクリート造
・鉄骨造
・鉄骨鉄筋コンクリート造
・手付金
・手付金保全措置
・テナントリーシング
・テナントリース
・デューデリジェンス
・電ビラ
・登記簿
・東急コミュニティー
・東京スター銀行
・東京都建築士事務所協会
・東京ルール
・登記料
・投資ホームズ
・特定優良賃貸住宅
・都市基盤整備公団
・都市計画区域
・都市計画法
・土砂災害防止法
・土壌汚染を見抜くには
・土地家屋調査士
・土地区画整理士
・土地区画整理法
・徒歩表示
・取引事例比較法
・ドルフ・デ ルース

ナ行
・二重天井
・日影規制
・日本建築検査研究所
・日本建築防災協会
・日本賃貸住宅経営者協助会
・日本ハウズイング
・日本ビルヂング協会
・ニューシティ・レジデンス
・根抵当権
・ＮＯＩ
・農地法
・ノーローン
・ノンリコースローン


ハ行（バ行・パ行）
・媒介契約
・ハウスコム
・ハートビル法
・パワースマート住宅ローン（新生銀行）
・バリューアップ（バリュー・アップ）
・ピタット投資ＮＡＶＩ
・表面利回り
・１００年マンション
・ビルメンテナンス
・品確法
・物件贈与
・風致地区
・付帯設備表（付帯物リスト）
・普通借地権
・物上代位
・不動産鑑定士
・不動産取得税
・不動産経済研究所
・不動産登記法
・フラット３５
・フリーレント
・フルカバー物件
・プレキャストコンクリート
・プレハブ工法
・プロパティマネジメント
・壁芯
・防火管理者
・ポップアウト現象


マ行
・マイホーム購入者アンケート（リクルート）
・前田建設
・マグニチュード
・丸投げ
・マンション管理
・マンション管理士
・マンションコミュニティ
・みずほ銀行住宅ローン
・免震
・免震マンション
・申込証拠金
・木質系プレハブ工法
・木造価格
・モーゲージ・エクィティ分析
・元請責任
・モリモト

ヤ行
・家賃滞納保証サービス
・家賃保証制度
・ヤフー不動産
・床面積
・ユニット工法
・容積率
・用途地域
・溶融スラグ
・預金連動型住宅ローン


ラ行
・ライフサイクルコスト
・リクルートのマイホーム購入者アンケート
・リコースローン
・リニューアル
・リノベーション
・リプラス
・リーシング
・ルーフバルコニー
・レディ住まい～エルイー（あおぞら銀行）
・レントゴー
・ローン事務手数料
・ローン特約(ローン特約条項)
・ローン保証料
・路線価とは



アルファベット順
・ＡＢＣ消火器
・ＡＤＳ
・ＣＡＰＥＸ
・ＣＭ
・ＤＣＲ
・Ｄ値(遮音等級)
・ＩＰＭＴ
・ＪＡあんしん計画
・ＪＩＳ－Ａ５３０８規格外生コンクリート出荷問題
・Ｊ－ＲＥＩＴ
・ＬＣＣ
・Ｌ値(遮音等級)
・ＮＡＨＢ住宅市場指数
・Ｎ値
・ＮＯＩ
・ＰＢＲ
・ＰＭ
・ＰＭＬ
・ＰＰＭＴ
・ＲＣ造
・ＲＯＩ
・Ｓ造
・SBIモーゲージ
・ＳＩ住宅
・ＳＲＣ造
・ＳＲＣマンション
・ＵＲ都市機構]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50547873.html 不動産投資において、何故僅か３ヶ月間で１億円の資産を築く事ができたのか？ その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！ 【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラよりどうぞ ↑クリックすると申込画面に移ります。 市場データ ・Yahoo!不動産（ヤフー... hudosanz 2009-12-01T04:34:16+09:00 目次集 その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラよりどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。


市場データ
・Yahoo!不動産（ヤフー不動産）
　→ブログ内関連記事

・投資ホームズ
　→ブログ内関連記事

・賃貸ホームズ
　→ブログ内関連記事

・(社)日本ビルヂング協会空室情報サイト
　→ブログ内関連記事

・オフィスマーケットレポート（全国賃貸オフィスの市場動向）
　→ブログ内関連記事

・ピタット投資ＮＡＶＩ（高利回り物件）
　→ブログ内関連記事

・不動産投資連合隊


物件下調べ
・グーグルマップ
　→ブログ内関連記事

・マンションコミュニティ（口コミ）
　→ブログ内関連記事

公的データ
・国勢調査：人口、世帯に関し、男女、年齢、国籍等
　→ブログ内関連記事

・総務省統計局：国勢調査、人口推計、住民基本台帳人口移動報告などの統計データ
　→ブログ内関連記事

・路線価図の閲覧（国税庁ＨＰ)
　→路線価図の閲覧のブログ内路線価の関連記事

・路線価図の見方
　→路線価図の見方のブログ内関連記事

・基準地価（都道府県地価調査）
　→ブログ内関連記事

・公示価格(公示地価)：土地総合情報システム
　→ブログ内関連記事

・公示価格(公示地価)：国土交通省地価公示
　→ブログ内関連記事


災害・事故関連
・自殺保険・他殺保険（安心ベアプラン・日本賃貸住宅経営者協助会・あおい協助会）
　→ブログ内関連記事

・ハザードマップ（災害予測図・危険範囲図）
　→ブログ内関連記事

・表層地盤のゆれやすさ全国マップ
　→ブログ内関連記事

・地形で見る軟弱地盤マップ GEODAS
　→ブログ内関連記事

競売／公売関連
・at home webの競売物件情報コーナー
　→ブログ内関連記事

・At Home Web：公売情報
　→ブログ内関連記事

・東京都主税局公売情報
　→ブログ内関連記事

・ヤフーオークション；インターネット公売
　→ブログ内関連記事



欠陥住宅などでお困りの際は
・欠陥住宅救急センター
　→ブログ内関連記事

・欠陥住宅苦情ネット
　→ブログ内関連記事

・欠陥住宅全国ネット
　→ブログ内関連記事

・建築よろず相談
　→ブログ内関連記事

・住宅検査センター
　→ブログ内関連記事

・東京都建築士事務所協会
　→ブログ内関連記事

・日本建築検査研究所
　→ブログ内関連記事

・日本建築防災協会
　→ブログ内関連記事

・誰でもできるわが家の耐震診断
　→ブログ内関連記事



ＫＺが発行するメールマガジン→「雪だるま式資産爆増法」

不動産情報のみならず、株式やＦＸについてもお役立ち情報を随時配信します！ＫＺが１億円の資産を短期間で築いた方法を包み隠さずすべて暴露します。ＫＺの最新情報、メルマガ限定情報を知りたい人は今すぐご登録を！「まぐまぐ」なので安心です。
（↓ご登録は今すぐメールアドレスのご入力を！↓）

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51350867.html 　マンション販売は回復基調をたどるのか――2009/06/12付日本経済新聞にそんな記事が掲載されていましたね。同記事ではマンション再販大手のリベレステが仕掛けた中浦和駅駅徒歩12分、75平方メートル３ＬＤＫが、およそ４０％値下げし、２６００万円台からの価格で販売さ... hudosanz 2009-06-18T05:00:18+09:00 不動産の買い方 　マンション販売は回復基調をたどるのか――2009/06/12付日本経済新聞にそんな記事が掲載されていましたね。同記事ではマンション再販大手のリベレステが仕掛けた中浦和駅駅徒歩12分、75平方メートル３ＬＤＫが、およそ４０％値下げし、２６００万円台からの価格で販売されたマンションが注目を集め、僅か２週間で14戸が完売した例を挙げ、問題を提起しています。



　リベレステは、経営破綻した開発業者から新古マンションを一括で安値購入し、従来価格から一律で約４割値下げするという手法で販売額を伸ばしているようです。引き続き、この方法に注力する一方、割安な価格となった都内の一等地を先行し用地取得に前向きな姿勢を強めているようです。



　上記の例のように、当初計画から価格を引き下げる低価格販売の動きが拡大しつつあり、「賃料を払うより割安な」価格に敏感な消費者が購入を希望する姿勢も拡大している傾向が出現しつつあります。



　それを裏付けるように、長谷工アーベストが取りまとめた「顧客マインド調査」によると、「買い時だと思う」との回答は、来訪者ベースで37％と前回の調査と比較して11％上昇し、直近で最低の２００８年７月の１２％から見ると３倍に拡大しているという結果もあります。



　値下げによる購入意欲が喚起されたことで、市場ではマンション在庫の減少に直結する傾向も高まりつつあるようで、不動産経済研究所によれば、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県など首都圏の４月の販売在庫は8791戸となり、直近でもっとも高かった２００８年１２月から３０％程度、減少した模様です。



　上記のように在庫調整により供給が絞りこまれるなかで、低価格への需要が増え、さらに住宅金融公庫の融資枠拡大や住宅ローン控除などの政策という追い風が吹き、最短ならば２００９年の秋から供給が持ち直すというのがこの記事の主旨ですが、一方で中小のマンションデベロッパーは、借入金の返済が最優先であり、用地買収までなかなか手が回らないという見方もあり、本当にマンション販売が2009年秋口に回復基調に乗るかどうかはもう少々の見極めが必要なのでないでしょうか？




→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51349758.html 　「ライオンズマンション」の大京は、オリックス傘下の分譲マンション大手業者ですが、サブプライムローン後のマンション不況を受け、２００９年３月１３日につけた年初来安値の３７円から２００９年５月２６日には１７０円をつけるなど５倍近く上昇しましたが、その背景... hudosanz 2009-06-15T05:00:36+09:00 不動産の買い方 　「ライオンズマンション」の大京は、オリックス傘下の分譲マンション大手業者ですが、サブプライムローン後のマンション不況を受け、２００９年３月１３日につけた年初来安値の３７円から２００９年５月２６日には１７０円をつけるなど５倍近く上昇しましたが、その背景には何があるのでしょうか。



　一つには、日本経済新聞の取材に対し社長の田代正明氏が、２０１０年３月期の連結決算において、「マンション在庫の評価損を計上する可能性は現状ではほとんどない」と言った影響があるようです。というのも、大京は２００９年３月期の連結決算において、４３４億円もの評価損を計上したので、それがなくなると２０１０年３月期は、かなりの業績回復が見込めるからです。



　さらにマンションの市況についても「２００９年の５月は、マンション会場来場者が、値下げによる好影響で、前年より約２割増加した」とも発表しており、このことからマンション市況は大底から少しずつ上がってきた」との認識を持っているようです。



　同業種のマンション業者がバタバタと倒れる中、オリックスから前期に約２００億円の資本を調達した大京についても資本の脆弱化が心配されていましたが、田代社長は、追加の資本調達をきっぱりと否定した上で、銀行融資に関しても「引続き協力してくれる」と自信のほどを見せました。



　上記のように、マンション市況の底入れによる業績回復が見込まれるため、株式市場では大京の株価が反発を見せていますが、その一方で、これまでのようにマンション事業で粗利益率20％前後を確保するには少なくとも２～３年はかかるとの見通しもあり、収益性の回復の足かせになりそうです。



　マンション価格と連動する訳ではありませんが、大京の株価を見ると、マンションの価格についても今は底値に近いという見方もあり、税制面の優遇が見込める今は買い時である可能性もあり、「これだ」と思える物件であれば「買い」を検討するのも一案かもしれません。





→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51348900.html 　三井不動産販売と言えば、不動産の購入・売却などを手がける「三井のリハウス」が有名ですが、駐車場分野でも「三井のリパーク」を運営しています。「三井のリパーク」の中心はもちろん街でよく見かける自動車向けのコインパーキングですが、駐めやすい駐車場の標準型と... hudosanz 2009-06-11T05:00:35+09:00 不動産関連の雑談 　三井不動産販売と言えば、不動産の購入・売却などを手がける「三井のリハウス」が有名ですが、駐車場分野でも「三井のリパーク」を運営しています。「三井のリパーク」の中心はもちろん街でよく見かける自動車向けのコインパーキングですが、駐めやすい駐車場の標準型として車室幅2,400mmを基準とした駐車場づくりを行っています。またさらに駐めやすい駐車場として、車室幅2,500mm、車路5,000mm以上の駐車場を「三井のリパーク　Wide」とし、こちらも積極的に展開している模様です。



　上記のように駐めやすい駐車場の条件としては、ある程度の土地の広さが求められますが「三井のリパーク」が次のターゲットとしているのが駐輪場事業です。



　その背景としては、現在、放置自転車問題が非常に深刻化している事が挙げられると思います。「三井のリパーク」では放置自転車減少のため、2003年10月より首都圏での駐輪場運営事業を開始しましたが、民間による駐輪場の経営自体がめずらしかったため、一時かなりの話題となりました。



　さらに「三井のリパーク」が次のターゲットとしているのが「バイク専用駐車場」。これまで自動車の駐車場と併設していた「ラゾーナ川崎プラザ」に加え、品川区内にバイク専用駐車場「目黒駅前バイク駐車場」を開設したのです。「目黒駅前バイク駐車場」はバイク駐車台数が３０台で敷地面積は５６２平米。駐車料金は一律で６０分１００円に設定したようですが、今回の「バイク専用駐車場」はテストマーケティングの位置づけであり、利用状況を見て、今後「バイク専用駐車場」をますます拡大していくことを視野に入れているようです。



　「三井のリパーク」の「バイク専用駐車場」の特徴は、自動車の出入りは難しい変形した土地でも設置可能ということで、さらに三井不動産販売の基本方針は「事業拡大による収益源の多様化」ですから、駅前などの一等地に、変形した遊休地を持つ土地のオーナーの方などは「バイク専用駐車場」として活用を検討するのも一案かもしれません。




→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51348896.html 　住宅瑕疵担保履行法とは、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」と言いますが、平成１９年の第１６６回通常国会において成立・公布されました。具体的な動きとしては、平成２０年春より「保険の引受主体の整備、紛争処理体制の整備」が施行され、... hudosanz 2009-06-08T05:00:16+09:00 欠陥住宅 　住宅瑕疵担保履行法とは、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」と言いますが、平成１９年の第１６６回通常国会において成立・公布されました。具体的な動きとしては、平成２０年春より「保険の引受主体の整備、紛争処理体制の整備」が施行され、平成２１年秋より「瑕疵担保責任の履行の為の資力確保の義務付け」が施行されます。



　大きな社会問題にも発展した姉歯一級建築士によるマンション構造計算書の偽造が発覚したのは平成１７年１１月ですから、事件より約４年を経て、ようやく消費者保護の観点から住宅瑕疵担保履行法が全面的に施行されるに至ったことになります。



　姉歯事件では事件発覚後に、ヒューザーなど売主である不動産業者が倒産し、マンション所有者への補償が出来ず、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれるなど大きな問題となりましたが、住宅瑕疵担保履行法ではたとえ、不動産会社が倒産したとしても、瑕疵担保責任を履行させるため、一定の資力確保措置を業者側に義務づける内容となっています。



　具体的には平成２１年１０月１日以降に新築住宅を引き渡す場合、不動産業者は保険加入もしくは供託のいずれかの対応が必要となります。というのも、そもそも新築住宅においては売主は、住宅品質確保法に基づき構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については１０年間の瑕疵担保責任を負います。



　しかし、売主が瑕疵担保責任を負ったとしても倒産という事態に陥った場合、これまでは買主は保護されなかったため、瑕疵担保責任履行のための資力確保の義務付けるというのが住宅瑕疵担保履行法の主旨となっています。



　資力確保の方法としては「供託」と「保険」の２つの方法があります。



　「供託」とは、保険新築住宅の売主等に対し、住宅の供給戸数に応じた保証金の供託を義務付ける事を言います。また「保険」とは、瑕疵の発生を防止するための住宅の検査と一体として保険を行い、売主側に保険への加入を義務付ける訳ですが、ダブりを防ぐ為、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅戸数は、供託すべき保証金の算定戸数から除かれます。


　住宅瑕疵担保履行法による補償の限度額ですが、上限額が１戸当り2,000万円迄となっていますが、一戸建て住宅の場合はオプションとして5,000万円迄引き上げることも可能となっているようです。



　瑕疵担保責任によって補修の必要が生じても、大概は補修費用が2,000万円で解決するのでしょうが、姉歯事件のように建替えとなった場合は間に合わないとも考えられ、その意味では住宅瑕疵担保履行法をもってしてもすべての被害者を救済する事は難しいようですね。



→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51344013.html 　賃借人が家賃を滞納したとしても、賃貸人が閉出しをした上で、鍵の交換することは違法との判断が、２００９年５月２２日に大阪簡易裁判所より下されたようです。賃借人が賃貸人に対し、慰謝料を求めた事に対しては約６５万円の支払いを命じました。　 　大阪簡易裁... hudosanz 2009-06-04T05:00:55+09:00 不動産関連の雑談


　大阪簡易裁判所の判決によると、賃借人は２００８年２月に、月43,500円の住宅を借りて入居したものの、滞納が何回か続いたため、２００８年８月の下旬に部屋から閉め出され、さらに鍵まで交換されました。さらに鍵の交換は１回にとどまらず、１０月にも再度鍵を交換されたとの事です。。



　近年、敷金ゼロの賃貸物件というものが市場に多数出ておりますが、こうした物件では、賃借人が家賃を滞納した場合、まず差し押さえをすることができる敷金もないため、賃貸人側が上記のような強引な手段を用いて、賃借人を閉め出すケースが増加傾向にあると言われています。



　特に２００８年秋ごろからこういった悪質な締め出し増加が顕著となったため、それを見かねた弁護士や司法書士等により、「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」が結成されましたが、「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」によれば、全国でこの手の訴訟は１４件、おきているものの、「鍵交換」に対して「違法」と認め、賠償を命じる判決は非常にレアケースであるようです。



　そういった判決を下した理由について、篠田隆夫裁判官は「鍵を交換し閉出すという行為は、一般に許される権利行使の範囲を著しく逸脱しており、賃借人が平穏に暮らす権利を侵害する。国民の居住権を侵害する違法行為として厳しく非難されなければならない」と述べましたが、その一方で「家賃を滞納」することで賃借人の方も賃貸人の利益を損ねている面も否定できず、判決はやや一方的である面も否めないところかなと思えます。

]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51345985.html 　東新住建（491億円）民事再生→クリード（650億円）会社更生→日本綜合地所（1975億円）会社更生→ニチモ（757億円）民事再生→パシフィック（1636億円）会社更生→エスグラント（191億円）民事再生→アゼル（442億円）破産手続き→中央コーポレーション（340億円）民事... hudosanz 2009-06-01T05:00:28+09:00 不動産の買い方 　東新住建（491億円）民事再生→クリード（650億円）会社更生→日本綜合地所（1975億円）会社更生→ニチモ（757億円）民事再生→パシフィック（1636億円）会社更生→エスグラント（191億円）民事再生→アゼル（442億円）破産手続き→中央コーポレーション（340億円）民事再生→ライフステージ（113億円）民事再生と２００９年度に入ってから、不動産、特にマンションの分譲および販売を主業務とする企業の倒産ラッシュが続いています。


　そして、2009年5月29日、アデニウムシリーズなど首都圏や大阪、リゾート地などでマンション分譲を行っているジョイント・コーポレーションが東京地裁に会社更生手続きの開始を申し立て、受理されました。ジョイント・コーポレーションの負債総額は単体では１４７６億円、子会社のジョイント・レジデンシャル不動産と合わせ１６８０億円に上りますから、２００９年度では日本綜合地所に次ぐ規模の倒産となります。



　東海林義信社長は会社更生手続き開始を決定した理由について、主力事業である不動産流動化事業が不振を極めたことと、２００９年６月から３カ月間でマンションなどの完成物件の支払いなどで約500億円のキャッシュが必要になるが、その調達が難しくなったことを理由に挙げました。



　 さらに決算発表から数日での手続開始については、資金支援を期待した金融機関から、長期の資金計画について確実な実行計画を求められたということで、金融機関の融資が急に得られなくなった状況について打ち明けました。



　一方で、資本参加したオリックスについては、最後まで踏み込んだ支援をしてくれたとの説明がありましたが、オリックスも立場は変わるものの、今後とも何らかの支援は実施したいと表明していますが、自身の足元が揺らぐ中、ジョイント・コーポレーションに対して、もう一段の支援は難しかったというのが本音だったのかもしれませんね。
　


　さらに２００９年６月末に向けて、他のマンションデベロッパーについても資金繰りに窮する恐れが高まったのではないでしょうか。ジョイント・コーポレーションの決算説明会でも、「今期の見通しは銀行交渉中のため、ここでは話せない」と発言した事を受け、株価が急落したという事情も見逃せません。倒産により、購入後の保証やアフターメンテナンスも受けられなくなる恐れもあり、今後、中小業者によるマンション販売には要注意となるのではないでしょうか。
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51343775.html 　在庫損失率とは、三井不動産など主要な不動産会社１３社がマンションを中心とする販売用不動産の期初の在庫価値に対して、その期に計上した「評価損と売却損」の合計額がどの位になるかを表した比率の事を言います。 　２００９年３月期において、在庫損失率は、... hudosanz 2009-05-28T06:00:42+09:00 不動産の買い方 　在庫損失率とは、三井不動産など主要な不動産会社１３社がマンションを中心とする販売用不動産の期初の在庫価値に対して、その期に計上した「評価損と売却損」の合計額がどの位になるかを表した比率の事を言います。



　２００９年３月期において、在庫損失率は、全社単純平均で１１％となり、ほとんど損失がなかった前期の０．７％から大きく上昇しました。



　在庫損失率は、近年、不動産各社が開示を開始したばかりの比率ですが、景気後進の悪影響により、１３社合計では２９００億円もの評価損・売却損を計上し、不動産各社の業績にとって大きな重石となっているようです。



　特に、大手不動産会社よりマンション専門の中堅不動産会社の方が在庫損失率は深刻であったようで、大手各社の在庫損失率は平均4.7％だった事に対し、中堅のマンション専門８社平均は１５％に達したとの事です。



　これは特に首都圏において、一種の不動産バブルがおきていたような状況下、特に今回、値下げが激しい郊外物件において、中堅各社が土地を仕入れざるを得なかった競争状況の結果を反映しているのではないでしょうか。さらに中堅各社は都心におけるオフィスビル賃貸事業など「金のなる木」を持っていないため、不景気によるキャッシュフローが苦しい中で資金繰りの為、在庫マンションを売り急いでいる動きも目につきます。



　コスモスイニシア社は、在庫損失率が２５．６％ともっとも高く、その損失に耐え切れずに、ついに銀行など金融機関と私的整理手続きに入ったようです。



　もっとも中堅の中でも、この数年は土地の仕入れを抑えていたゴールドクレストのように在庫損失率が０．５％と低かった会社もあり、一概に「中堅不動産会社」がすべてダメという訳ではありませんが、それでも苦しい状況には変わりがないのではないでしょうか。



　２００９年度については、２００８年度ほどの評価損は出ないようですが、逆にマンションの期末在庫が層かしており、不動産市況がさらに冷え込めば、今期も売却損が発生する可能性があり、マンションを買う側からすれば、底値で買えるバーゲンチャンスが増加するのかもしれません。
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51343500.html 　アメリカの不動産市場については、ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）が２００９年４月の１４％から５月は１６％へ上昇するなど一部に底入れの兆しも見えてきましたが、これが高級住宅などの分野になるとまだまだ厳しい状況が続いているようです。 　というのも、高級住... hudosanz 2009-05-25T05:00:46+09:00 アメリカの不動産用語 　アメリカの不動産市場については、ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）が２００９年４月の１４％から５月は１６％へ上昇するなど一部に底入れの兆しも見えてきましたが、これが高級住宅などの分野になるとまだまだ厳しい状況が続いているようです。



　というのも、高級住宅を専門に手掛ける住宅メーカーであるトール・ブラザーズが2009年2月～4月期売上高を発表しましたが、結果は3億 9800万ドルと前年比マイナス５１％と非常に厳しい結果に終わったからです。これは販売件数で見てもマイナス４７％と大きく低下していますが、件数・単価ともに低迷しているようです。さらに新規契約受注額についても前年比マイナス４０％と苦戦しており、まだまだ売上の減少傾向は続くことを見込んでいます。



　サブプライムローンやオルトAローン問題が発生以来、トール・ブラザーズの苦戦は続いていますが、ロバート・トールＣＥＯはかって「アメリカ住宅市場の低迷は、１９８０年代の住宅不況よりも深刻であり、ＦＲＢが利下げをしても、底入れ時期の見通しは立たない」と公言していましたが、売上が半分近くまで減少するという事態がこれほど長く続くというのは確かに非常事態とでも言うべき状況なのでしょう。



　今回の業績で、唯一、救いとなるのが、「受注契約後のキャンセル率」であり、前年の２５％から２２％へ低下すると見込んでいるようですが、これも改善傾向が続くかどうかについてはまだまだ予断を許せない状況であり、同社の危機的な状況は変わらないようです。日本においても住宅ローン減税の拡大などがあったとしても、高級住宅がバンバン建設されるような状況はまだまだ考えにくいように思われます。

]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51343460.html 　首都圏を中心にオフィスビル賃貸などプロパティマネジメント事業やビジネスホテルの運営事業などを展開する常和ホールディングス株式会社（Jowa Holdings Company, Limited）の東証２部上場が承認される見通しとなりました。 　常和ホールディングスは、「オフィ... hudosanz 2009-05-22T05:00:47+09:00 不動産関連の雑談 　首都圏を中心にオフィスビル賃貸などプロパティマネジメント事業やビジネスホテルの運営事業などを展開する常和ホールディングス株式会社（Jowa Holdings Company, Limited）の東証２部上場が承認される見通しとなりました。



　常和ホールディングスは、「オフィスビルなど不動産賃貸事業」「ビジネスホテル経営」「ゴルフ場事業」「住宅事業」の４つを主な事業ドメインとしていますが、一番目のオフィスビル等不動産の賃貸においては、需要の大きい首都圏を中心に、既存ビルの建替や再開発を始めとした新規オフィスビルのプロパティマネジメント事業などに取り組み、主な所有ビルとしては、常和八重洲ビルや常和新横浜ビル、常和麹町ビル、常和恵比寿ビル、常和芝大門ビル、岩本町ビル、アーバンスクエア八重洲、富山興銀ビル、広島興銀ビル、高松興銀ビル、ジャパン大井倉庫などがあります。



　二番目のビジネスホテルの経営においては、都心や地方の中核都市に、ホテルユニゾなど６つのホテルを所有・運営していますが、２０１０年６月には、ホテルユニゾ渋谷の開業を予定するなど将来的には１０ホテルで２０００室の規模を目標としているようです。



　三番目の事業領域であるゴルフ場の経営においては八千代ゴルフクラブを所有運営していますが、八千代ゴルフクラブは、５０年近くの伝統を誇り千葉県で最初に開場したゴルフ場としても有名です。



　四番目の住宅事業においては、プロパティマネジメントのノウハウと実績を活用し、企業の寮や社宅の賃貸・管理業務などのソリューション提供を行っています。



　同社の主要株主は、第一生命保険相互会社やコスモ石油株式会社、みずほコーポレート銀行、三菱UFJ信託銀行株式会社などの企業が名を連ねており、いわゆる新興の不動産業者ではありません。



　上場予定日は２００９年６月２３日。実は２００８年３月17日には既に東証２部上場を予定していましたが、当時の株式相場の先行きに不透明感があり、一度は上場を見送っていましたが、市場の不透明感が薄らいできた為、再度挑戦の末、今回の承認に至ったという訳です。



　ＩＰＯ（＝新規株式公開）に伴う上場が東京証券取引所によって承認されたのは2009年2月25日にマザーズ市場のソケッツ以来、約３カ月ぶりとの事で、景気悪化に伴う株式市場の低迷がこんなところにも表れているのかもしれません。

]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51342968.html 　ＮＡＨＢは「National Association of Home Builders」を略称表記したもので、日本語に訳すと「全米住宅建設業者協会」となります。そしてＮＡＨＢが発表するアメリカの住宅市場における指数が「ＮＡＨＢ住宅市場指数」というもので、毎月１回発表されます。 　Ｎ... hudosanz 2009-05-20T06:00:49+09:00 不動産関連の雑談 　ＮＡＨＢは「National Association of Home Builders」を略称表記したもので、日本語に訳すと「全米住宅建設業者協会」となります。そしてＮＡＨＢが発表するアメリカの住宅市場における指数が「ＮＡＨＢ住宅市場指数」というもので、毎月１回発表されます。



　ＮＡＨＢ住宅市場指数は、全米住宅建設業者協会に加盟する不動産業者に、今後６ヶ月の住宅販売の商況を予測してもらい、その結果を下記の公式にて数値化します。



　ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）＝

　　【(良いと答えた比率)-（悪いと答えた比率)＋１００％】÷２



　上記の結果、すべて（１００％）の業者が「良い」と答えた場合は

　ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）＝

　　（１００－０＋１００）÷２

　ということで１００％となります。

　

　反対に、すべて（１００％）の業者が「悪い」と答えた場合は

　ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）＝

　　（０－１００＋１００）÷２

　ということで０％となります。



　したがって、ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）は最高１００％から最低０％の間を往来する指数となります。



　さて、そんなＮＡＨＢ住宅市場指数（％）の２００９年５月の結果は１６％となったようです。良い悪いの分岐点５０％を大きく下回るため決して良い数値とは言えませんが、前月の１４％からは２％上昇し、２００８年９月の１７％以来、ずっと低迷を続けていましたが、ここに来てやっと「８カ月ぶりの高水準」となりました。



　この結果をどう見るかですが、２００８年１月に記録した過去最低水準の８％からはじょじょにではありますが、回復傾向にあり、アメリカの住宅市場は底を打って反転したという楽観的な見方が大勢を占めているようです。



　ただし、ＮＡＨＢ住宅市場指数（％）５月分を内訳別に見ると、「一戸建て住宅販売指数」は１４％と前月の１２％から２％と改善したものの、「購買見込みのある客足指数」は１３％で前月と同じ水準であるなど大きく改善したとは言いがたい状況であり、これからもまだまだ一進一退の状況はしばらく続くものと思われます。
]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51342673.html 　全国マンション市場動向とは、昭和49年5月に不動産経済研究所によって創刊された年刊レポートの事を言います。全国マンション市場動向においては、地方中核都市を中心にマンションの建設や販売等の市場の動向を調査結果が発表されており、マンションの分譲価格推移や供給... hudosanz 2009-05-19T06:00:28+09:00 不動産のお役立ちツール 　全国マンション市場動向とは、昭和49年5月に不動産経済研究所によって創刊された年刊レポートの事を言います。全国マンション市場動向においては、地方中核都市を中心にマンションの建設や販売等の市場の動向を調査結果が発表されており、マンションの分譲価格推移や供給および発売戸数実績等を調べることが出来、とても便利な資料ですが、その構成は、第１章の概要から始まり、第２章では全国のマンション市場動向や展望、第３章：全国マンション市場動向の統計、第４章：首都圏マンション市場動向の統計、第５章：近畿圏のマンション市場動向の統計、第６章：マンション市場関連資料、第７章はマンションのデータ編といった形で編集されています。



　全国マンション市場動向を制作している不動産経済研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd.) は、不動産経済研究所は昭和39年に創立され、不動産業界紙・情報誌の発行や不動産市場動向調査およびデータ資料集の刊行、セミナー開催、書籍出版、受託調査、研修の主催などを主な業務内容とした株式会社です。



　不動産経済研究所は、新築分譲マンションの市場動向調査におけるマンション供給戸数やマンション契約率などの調査結果をマスコミやホームページを通じて、毎月中旬、前月分を公表していますが、平成3年10月にシンクタンク機能を目指しマンション総合研究所を創設したことからマンション調査の分野では他を圧倒している存在と言っても過言ではないでしょう。


　
　そんな不動産経済研究所が発表した２００９年４月のマンション市場動向調査によれば、首都圏の新築マンションの発売戸数は前年比8.5％減の2621戸となり、 20カ月連続で減少、契約戸数についても1697戸で月間契約率も前月より13.6ポイント低下し64.7％と苦戦しているようです。



　しかし、一方で同時期の近畿圏新築マンション発売戸数は前年比で52.6％増加し、1904戸となったことから一部に明るい兆しもありますが、ここで底入れの兆しと読むのは多少、早計かもしれませんね。

]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51342073.html 　世界金融恐慌に端を発した経済不況により、いろいろな面から、その悪影響が不動産業界にも及んでいることが伺いしれます。ご他聞に漏れず、不動産の施行側を担う総合建設会社の業績も大きく悪化しているようです。 　大手ゼネコン４社（清水建設・鹿島建設・大林... hudosanz 2009-05-18T06:00:46+09:00 不動産関連の雑談 　世界金融恐慌に端を発した経済不況により、いろいろな面から、その悪影響が不動産業界にも及んでいることが伺いしれます。ご他聞に漏れず、不動産の施行側を担う総合建設会社の業績も大きく悪化しているようです。



　大手ゼネコン４社（清水建設・鹿島建設・大林組・大成建設）の２００９年３月期の連結決算については、４社が揃って経常損益が大きく悪化するに至りました。悪化の原因はなんと言っても受注が低下したことであり、大林組を除く３社が日本国内の景気悪化に伴い各企業が新規の投資を見合わせたことため受注高が減少しており、さらに来期以降も収益が伸び悩むと見込んでいます。特に民間建築比率が高い清水建設は、企業が工場等の製造設備の新築を手控えた事が響いたため、前期と比較して受注額が２０％程度低下した模様です。



　また２００９年３月期の経常損益の悪化幅が最大であったのが大成建設であり、今回の不振は単なる業績低下の幅を超え、１９８１年３月期に連結決算の作成を始めて以来、「初の赤字」という事ですからその影響の深さがわかるというものです。こういった業績不振が続き財務内容がさらに悪化するようであれば特定建設業の許認可自体取り消される・・・すなわち事業そのものの存続ができなくなる可能性もゼロでないことから事態は非常に深刻な一面も見せています。



　業績不振は日本国内にとどまらず、海外土木工事についても、建設物の仕様の変更や追加工事、工期延長など請負金の追加獲得交渉が長期化したため、採算悪化を招いており、清水建設は中東での大型建築工事の遅延で計上時期がずれ込むなどキャッシュフローの面でも懸念材料となるようです。



　為替差損の発生も見逃せないところで、急速に外国為替相場で円高が進んだため、海外工事資金等で為替差損が発生したため、鹿島建設が営業外費用として為替差損40億円を、大林組が13億円を計上するに至りました。
　


　さらに２０１０年３月期は４社ともに減収となる見込みですが、海外工事を中心に採算改善を見込んだ結果、経常損益ベースでは大林組を除く３社が改善を見込んでいます。思惑通りに進捗するかどうか、海外経済の影響も受けることを考えるとまだまだ先行きの見通しが明るいとは言えない事から注意が必要と思われますが、受注額がこれだけ低下するとなると新規マンションなどの原価も下がるなど悪い事ばかりではないのかもしれませんね。]]> http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51340427.html 　マンション購入を検討する際、管理の欄には「自主管理方式」と「委託管理方式」の２パターンがありますが、それでは、自主管理と委託管理の違いとは何で、またメリット・デメリットは何なのでしょうか？ 　管理方式の前に、そもそもマンションの管理とは、如何な... hudosanz 2009-05-11T05:30:37+09:00 不動産物件の見つけ方 　マンション購入を検討する際、管理の欄には「自主管理方式」と「委託管理方式」の２パターンがありますが、それでは、自主管理と委託管理の違いとは何で、またメリット・デメリットは何なのでしょうか？



　管理方式の前に、そもそもマンションの管理とは、如何なるマンションであっても区分所有者全員で構成する管理組合が行わなければなりません。したがってマンション管理は区分所有者から選出された管理組合役員が行う「自主管理方式」が原則であると言えるでしょう。



　しかし、通常はマンションの管理組合役員と言えども、生計のために仕事を持っているケースが多く、管理組合業務に専念する事はできませんし、またマンションの管理業務の中には施設設備の専門的知識や専門資格が必要な場合もあり、その場合、管理業務の一部もしくは全部を、専門の管理会社などに委託することがあり、それを「委託管理方式」と呼ぶのです。



　すなわち、マンション管理の「委託管理方式」とはあくまで「管理運営の方式」の一つの形態であり、管理主体は管理組合ですが、具体的な実務を管理会社に委託すると考えれば良いでしょう。ちなみに、管理業務のすべてを管理会社に任せてしまう方式を「全部委託管理方式」と言い、。設備の保守点検業務や管理員業務等の特定業務だけを任せる方式を「一部委託管理方式」と呼びます。



　現在の日本のマンション管理においては、圧倒的に「委託管理方式」の比率が高く、大体９割弱を「委託管理方式」（「全部委託管理方式」＋「一部委託管理方式」）が占めると言われています。



　そこで、この「委託管理方式」のメリットですが

・管理組合(特に役員）の実務上の手間が大きく軽減される

・施設設備の補修などが速やかに行われる

・専門集団である管理会社のノウハウを得られる
　（特に長期修繕計画のノウハウなど）

　などがあります。



　また「委託管理方式」のデメリットは

・管理経費が割高になりやすい

・管理組合員ひとりひとりの意識が「他人まかせ」となりやすい

　等が主なものとなります。

（尚、「委託管理方式」のメリット・デメリットは裏返せば「自主管理方式」のデメリット・メリットとなります。）



　マンションの選択にあたっては、上記の管理方式の違いなどにも十分目を光らせて、各々のメリットデメリットを勘案しながら慎重に行うことをお奨めします。




→不動産情報館ブログトップへ戻る

]]>