不動産情報：お役立ち情報満載ブログ by KZ

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> 公示地価（公示価格・地価公示）って何なのさ？土地の価格① http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50391702.html 　　都道府県もしくは国土交通省などいわゆる公的機関が発表する土地価格は、主なもののみでも４種類ほどありますが、今回はその中でもっとも簡単に調べられる公示地価（＝公示価格・地価公示）について説明したいと思います。　最初に「公示価格」とは読んで字の如... hudosanz 2009-12-27T06:21:56+09:00 路線価等の土地価格について　都道府県もしくは国土交通省などいわゆる公的機関が発表する土地価格は、主なもののみでも４種類ほどありますが、今回はその中でもっとも簡単に調べられる公示地価（＝公示価格・地価公示）について説明したいと思います。

　最初に「公示価格」とは読んで字の如く「公示されている土地価格」の事ですが、具体的には、どのような土地価格を表わすのでしょうか？

　公示価格(公示地価)」を基に、他の「基準値価格(＝基準地価)」「路線価」「固定資産税評価額」等の評価額が決定されるのですが、要は「公的土地価格」において、中心的な役割を担っているのが、公示価格(公示地価)となります。

　公示価格(公示地価)は、全国の都市計画区域の約１０万キロ㎡を対象に約３万地点の標準地点について、２，５００名強の不動産鑑定士に委嘱して行った鑑定評価を基に、土地評価委員会が価格の判定を行い、官報で公示を行います。「公示価格(公示地価)の調査」と言えども、非常に大きな規模の調査となる訳です。

　インターネットなどを利用することも便利ですが、管理人が不動産を購入した際は、４，０００円程度かかりましたが、国土交通省土地鑑定委員会編の「地価公示」なる本を購入しました。インターネットでも、ほぼ同じ情報が取れるのですが、この「公示価格(公示地価)」の肝は、「標準値の周辺の土地の利用の現況」です。その選ばれた標準値が、「一般住宅が立ちならぶ閑静な住宅地域」なのか「店舗・共同住宅等が混在する商業地域」なのか・・・等がひと目で見比べることが出来るなど、本は実際の調査にあたって非常に手軽かつ便利なのです。

　前回記事でも書きましたが、一般的に、「路線価」は「公示価格(公示地価)」の７～８割程度が目安とされています。従って、本当にアバウトで申し訳ないのですが、この「公示価格(公示地価)」に、７０％～８０％位をかけると、大体、その土地に対して、銀行がどれ位の評価をするのかの目安になります。これも一つ一つ路線価を調べる手間と比較すれば比較的簡単に調べることが可能です。

　例えば購入しようとする土地の近くで条件が似ている標準地の「公示価格(公示地価)」が平米で＠100,000円の場合、100平米の土地を購入するのならば、銀行がつけるであろう評価額は、

　100,000円×70%×100㎡＝7,000,000円

　→およそ７００万円位の評価程度か？・・・と目安をつけることができます。

　この「公示価格(公示地価)」から目安をつける方法は、簡便法ですが、本格的な土地価格調査の前に、おおまかな概要を調べたい方には、非常に便利な方法だと思います。

↓土地について、その他の土地評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓

土地の価格：目次

　またご参考までですが、公示価格(公示地価)の話ではなく、恐縮ですが、路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
（株式投資に興味のない方は読まれる必要はありません。反対に少しでも株式投資をなさっている方には絶対のおススメです。）

↓よろしければご一読してみてください。
株式投資必勝法！アナタも第２の●●●●になれる必殺のファンダメンタル分析

↑クリックすると申込場面に移ります。
　（最も信頼性の高い無料レポートスタンドの「メルぞう」なので安心です）
　

↓嬉しいことに公示価格(公示地価)は、インターネット上で下記ページより簡単に調べられます！↓

土地総合情報システム

国土交通省地価公示（公示価格・公示地価）

追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはこちらのリンクからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

→不動産情報館ブログトップへ戻る。
（↑不動産各項目の目次↑）]]> 基準地価（基準値価格）？基準地価（基準値価格）とは何なのさ？土地の価格② http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50402490.html 　　『基準地価』は、『基準値価格』などと呼ばれる場合もありますが、全国の津々浦々の土地を各都道府県が調査し算出する土地の価格の事です。　前回の記事である「不動産投資～土地の価格は一物四価？」において、土地の評価価格は「国および地方公共団体が発表す... hudosanz 2009-12-22T07:37:39+09:00 路線価等の土地価格について　『基準地価』は、『基準値価格』などと呼ばれる場合もありますが、全国の津々浦々の土地を各都道府県が調査し算出する土地の価格の事です。

　前回の記事である「不動産投資～土地の価格は一物四価？」において、土地の評価価格は「国および地方公共団体が発表する公の土地価格だけでも４種類もある」と書きましたが、その中で基準地価とは（基準値価格）はどのような役割を果たしているのでしょうか？

　「公示価格」(公示地価)と共に土地取引の目安と言われていますが、「公示価格」(公示地価)は、国（国土交通省）が毎年1月1日時点の土地の価格を調査するのに対し、「基準地価」（基準値価格）は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査という点が違います。

　また「公示価格」(公示地価)が都市計画区域内のみを対象とするのに対し、「基準地価」（基準値価格）では都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地までも含む点が特徴なのではないでしょうか。

　要は基準地価（基準値価格）の守備は、とても幅広い範囲で行われるのです。

　実は「基準地価」（基準値価格）は、公が発表する土地価格の中では、「もっともまともな価格」と言われています。（「まともな価格」というのは基準地価が「実勢価格に近い」という意味です。）

　そのため、不動産取引にあたっては、「公示価格」(公示地価)と同様、「基準地価」（基準値価格）もチェックしておいた方が無難です。幸いにも、「基準地価」（基準値価格）もインターネットで無料かつ簡単に調べることが出来ます。

　ちなみに平成17年9月21日に国土交通省土地・水資源局が発表した「平成17年都道府県地価調査に基づく地価動向について」によれば、

　「全国平均で見ると地価は引き続き下落しているが、住宅地、商業地とも下落幅は縮小しており、利便性・収益性等の状況による地価の個別化傾向がみられる。

　三大都市圏では、住宅地、商業地とも下落幅は縮小した。特に、東京都区部においては下げ止まりの傾向が明らかになった。この傾向は、東京都区部に近接する地域にも広がりを見せ始めているとともに、大阪圏・名古屋圏の一部にも現れてきている。

　地方圏では、住宅地、商業地とも下落幅が縮小した。札幌市、福岡市など地方ブロックの中心都市の一部で下げ止まりの傾向が見られ始め、地方中心都市の中にも上昇や横這の地点が現れてきた市がある。

　このように、今回の都道府県地価調査に基づく地価動向においては、平成17年地価公示で見られた地価動向の変化が、より鮮明になった。」

　との事ですが、ポイントは、この傾向を「土地取引市場において、長期低迷局面から本格的に反発してきた」と見るか、「土地取引市場においても、勝ち組（＝大都市圏）と負け組（＝大都市以外の地方圏）の二極化が進んできた」と見るかです。

　個人的には後者の傾向が強いと思っています。
（あくまで私見ですので、今後とも「基準地価」（基準値価格）の動向に注意していきたいと思います。）

第二次地価暴落始まる

735円（税込み、送料別）

著者：河合恭伸出版社：エンジェルプレスサイズ：単行本ページ数：68p発行年月：2008年01月この著者の新着メールを登録する【内容情報】（「BOOK」データベースより）さきの「第一次地価暴落は劇症性」でした。今回の「第二次地価暴落は慢性疾患」です。気づかぬ所で既に暴落が始まっています。本書を読めば、今回の地価暴…

↓土地については沢山の算出方法がありますが、他の土地評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓

土地の価格：目次

↓「基準地価」（基準値価格）については下記よりどうぞ↓

平成１７年都道府県地価調査

↑上記サイトにある「個別地点（基準地検索）についての情報はこちらテキスト版 | 地図版 | 地名検索 |」より、実際の「基準地価」（基準値価格）について調べる事ができます↑

　また参考まで「基準地価」（基準値価格）の話ではなく、恐縮ですが、路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
（株式投資に興味のない方は読まれる必要はありません。反対に少しでも株式投資をなさっている方には絶対のおススメです。）

↓よろしければご一読してみてください。
株式投資必勝法！アナタも第２の●●●●になれる必殺のファンダメンタル分析

↑クリックすると申込場面に移ります。
　（最も信頼性の高いメルぞうなので安心です）

追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

→不動産情報館ブログトップへ戻る。
]]> 路線価？～路線価って何なのさ？土地の価格　其の４ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50409606.html 　　路線価とは、不動産に関する知識をある程度、持っていない人には、馴染みがない用語かもしれませんが、不動産投資を行う際に、重要となるケースがあり、さらに株式投資においても土地の含み益を調べる際などにも役立つケースがあります。　今回は、そんな「路線... hudosanz 2009-12-21T07:37:32+09:00 路線価等の土地価格について　路線価とは、不動産に関する知識をある程度、持っていない人には、馴染みがない用語かもしれませんが、不動産投資を行う際に、重要となるケースがあり、さらに株式投資においても土地の含み益を調べる際などにも役立つケースがあります。

　今回は、そんな「路線価」について説明を行いたいと思います。

　路線価については、前回記事「不動産投資～土地の価格は一物四価？」において「土地の価格には国や地方公共団体などが発表する“公の土地価格”だけでも４種類ある」と述べました。

　よく「路線化」という言葉に間違われることがありますが、理由として「路線価」の「路線」が、土地評価では「道路」の意味で使われても、一般的に「電車もしくは列車の経路」といった意味で使用されることが多いからでしょうか？

　四種類の公的な土地価格の中でも、路線価は特に重要で、いわば「主砲＝４番バッター」的な位置付にあると思います。

　それでは「路線価」は「主砲＝４番バッター」の位置づけとなると考えたのでしょうか？理由としては数ある土地評価手法において路線価がもっとも頼りになるからで、

その理由としては

（１）路線価なら土地そのもののズバリ評価額がわかる！

（２）路線価は一般にも公表されており誰でも簡単に調べる事ができる！

　といった点を挙げることが出来ます。

　他の土地評価方法～例えば公示価格や基準値価格もしくは固定資産税評価額等の中で上記①②の条件を両方とも満たしているものはありません。

　その反面、路線価は「大振りの４番バッター」だけあって、三振する場合も多いのですが・・・（三振とは要は実勢価格から大きく乖離してしまうことです）それだけに公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)の２つと上手に組み合わせた上で使うことが大切なのではないでしょうか？

次に、土地評価額において、実勢価格と路線価は、なぜ乖離するケースが多いのでしょうか？？？

そもそも路線価は、税務署が発表し相続税評価額を算出の上で基礎となる金額です。当たり前の話ですが、相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価如何では、税額がかなり変わってくる・・・そこで、まったくの私見ですが、私は、土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように（あるいは税負担が不公平にならないように）若干、手心を加えている一面もあるのでは・・・と推測しています。

　路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら算出されるようです。最終的には公示価格(公示地価)の７～8割程度を基準に決められる場合が多いように思います。

　公示価格の７～８割という評価のためでしょうか、銀行や信用金庫などの金融機関が担保評価を行う際、路線価の価格について、そのまま用いるケースが多いという話を聞いた事があります。要は路線価は、実勢価格より20％～30％低いので、担保として見た場合は安心出来るということらしいです。

　実際の路線価については下記の国税庁ホームページで無料にて簡単に調べることができます。

路線価図の閲覧（国税庁ＨＰ）

　上記路線価図は、若干見にくいので、グーグルマップで目的地を印刷し手元に置いて調べた方が早いと思われます。

↓グーグルマップについての記事はコチラから↓

グーグルマップは不動産投資に必須ツール！

　路線価の用い方については、例えば購入しようとする土地の面積が150㎡、その土地の面している路線価図の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。

　したがって、その土地の路線価による評価は、

→150㎡　×　＠100千円　＝　15,000,000円　となります。

↓路線価図のさらに詳しい見方は下記へ↓

路線価図の見方はコチラ

↓二つの道路に接している土地の路線価方式による土地評価の方法についてはコチラ↓

アサヒコム路線価の見方

　繰り返しとなりますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険なのです。

　公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格も参考になさることをオススメします。

　また「その道路沿いならこの程度の価格・・・」といった具合に機械的に算出されているフシもありますから、極端な例ですが、例えばその土地が産業廃棄物によって汚染されているといったことが判明した場合には土地評価額も路線価より大きく下がるといったケースも考えられ、路線価自体を盲信することは禁物と言えるでしょう。

↓土地について、路線価以外の評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓
土地の価格：目次

　余談となりますが路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
（株式投資に興味のない方は読まれる必要はありません。反対に少しでも株式投資をなさっている方には絶対のおススメです。）

↓路線価と株にご興味のある方は是非ご一読してみてください。
株式投資必勝法！アナタも第２の●●●●になれる必殺のファンダメンタル分析

↑クリックすると申込場面に移ります。
　（最も信頼性の高い無料レポートスタンドの「メルぞう」なので安心です）

追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術をすべて伝授します。

【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

路線価を利用した
「ど素人でもたったの１時間でできる
　極楽不動産査定マニュアル」
　を期間限定特典としておつけします。

→不動産情報館ブログトップへ戻る。
（↑不動産ブログの目次ページへ）]]> 東京スター銀行って、どうなのさ？住宅ローン番外編（東京スター銀行）２ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50280177.html 　東京スター銀行の記事を今回書きますが、ただ単に「東京スター銀行の紹介のみ」にとどめることなく、住宅ローン全体を見渡しても画期的な「預金連動型住宅ローン」についても併せて説明したいと思います。　さて東京スター銀行の新たな住宅ローン「預金連動型住宅ロ... hudosanz 2009-12-20T07:17:05+09:00 資金調達の効率的な方法東京スター銀行の記事を今回書きますが、ただ単に「東京スター銀行の紹介のみ」にとどめることなく、住宅ローン全体を見渡しても画期的な「預金連動型住宅ローン」についても併せて説明したいと思います。

　さて東京スター銀行の新たな住宅ローン「預金連動型住宅ローン」について説明する前に、そもそも「東京スター銀行」自体、ご存知でしょうか？

　東京スター銀行は、米国投資会社ローン・スターの資本下、再度復活しましたが、前身はノストラダムスが人類滅亡を予言した１９９９年に破綻した「東京相和銀行」となります。

　それでは、破綻した「東京相和銀行」についてご存知だったでしょうか？

　偶然にも、私は大学の友人２名が東京相和銀行に就職したという事もあり、比較的なじみが深い銀行の一つです。（もっとも東京相和銀行から住宅ローンを借りたりするなど直接取引の経験はありません）

　結構、仕事もきびしかったようですが、内１人は破綻した後も東京相和銀行（現東京スター銀行）に、残務処理の関係で半年位残ったようです。

　最後まで「東京相和銀行（＝東京スター銀行？）にご奉仕した」という訳ですね。
(*^_^*)

　と、そんな話はどうでもよいのですが、東京スター銀行の「預金連動型住宅ローン」は、画期的な商品のように思います。

　「預金連動型住宅ローンって何？？」

　預金連動型住宅ローンとは、「住宅ローン」から「スターワン円普通預金とスターワン外貨普通預金の合計額」を引いた残高借入額にしか、借入金利はかからないという新しい住宅ローンの事です。

　そして、利息の計算も日々行われます。

　東京スター銀行のＨＰによれば、

例えば、ローン金利が3.6％で、ある日のローン残高が1,000万円、円普通預金残高が200万円とすると、
（1,000万円-200万円）×3.6％÷360＝800円

「翌日普通預金に100万円をご入金して、預金残高が300万円になると、
（1,000万円-300万円）×3.6％÷360＝700円

と、毎日利息を計算しますので、預金は一日も無駄になることがありません。

との事。

　特に「画期的」と思う点は、不動産投資って、ある程度、日銭＝現金を持っていないと不安ということがあるからです。

　預金連動型住宅ローンならば、こういった「イザという時のためのキャッシュ（預金）」も借入残高から引かれるので、こういった東京スター銀行に対する預金の利息もムダにならないという点が実に魅力的です。

　しかも、スターワン外貨普通預金でもＯＫとの事ですから、これは大きいですよね！！！
（ただし、銀行の外貨預金ですから受取金利のレベルは、ＦＸ等と比較してメチャクチャ悪いです。2006/5/31時点、東京スター銀行でも米ドルの普通預金金利が0.1%？？？ですから、ＦＸの約50分の1しかもらえない・・・少々悲しいですね）

　預金連動型住宅ローンですが、実は金利自体は結構高めだったりします。（汗）

2006/5/31時点で

みずほ銀行の３年固定の変動金利が、「1.4%その後も0.4％優遇」なのに対し、

東京スター銀行では、固定金利型（3年）の金利は何と！！！「 2.750％」！！！

しかも！借入額が購入価格の8割（又、8割と言う言葉がでてきましたね！これ要注意ですよ）を超えると、「+0.6％」！！！で
「3.350」%・・・・

みずほより、2%弱高い！！！ではないですか・・・・

　でも、シュミレーションをすると、預金を結構沢山できる人は、これだけの金利差があっても総支払いベースでは結構逆転したりします。

私も下記条件でシュミレーションをしてみました。(*^_^*)

私が指定した条件の東京スター銀行のローン：

・借入金利は何％ですか？→1.4%
・上記金利が見直される時期は何年後ですか？→3年後
・見直された後のお借入金利は何％になりますか？→2.375%

・ご希望のお借入金額は？→3400万円
・購入価格はおいくらでしたか？→4400万円
・ご希望の借入期間は？→25年間

・物件購入後または借換後のあなたの預金残高は？→200万円

・借入れ後は、毎年いくらずつ預金をしたいですか？→20万円

シュミレーション結果：

　「お申出通りのペースでの資産形成ですと、約92万円ですが比較対象の住宅ローンより支払総額が多くなってしまいます（仮に、年に38万円のペースで資産形成をすれば、支払総額がおトクになります）。」

　38万円かあ・・・月3万円強・・・うーん、ボーナスだって、含めれば「やります！東京スター銀行でやります！」っていう感じです。

しかも普通預金の平残（平均残高）だから、浮いている日銭を入れればその分もカウントされますし・・・

　東京スター銀行への借換も検討してみるのもよいかもしれませんね・・・
(*^_^*)

追記①：

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの活用方法について、少々、妄想めいた記事を２本書きましたので、是非併せてお読みください。↓

①住宅ローンを借りれば無利子でしかもお金がもらえる？

②東京スター銀行の住宅ローンとシンキのノーローンのオイシイ関係

何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

→不動産情報館
ブログトップへ戻る

]]> キャペックス？～キャペックス（CAPEX）って何なのさ？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50575325.html 　キャペックスとは、アセットマネージャーなどのように不動産投資に直接的に関わっていない投資家には、あまり知られていない用語ではないでしょうか？　そもそも「キャペックス」とは、本来は「CAPEX」と表わされますが、「Capital Expenditure」を略記した造語であ... hudosanz 2009-12-18T07:33:05+09:00 アメリカの不動産用語キャペックスとは、アセットマネージャーなどのように不動産投資に直接的に関わっていない投資家には、あまり知られていない用語ではないでしょうか？

　そもそも「キャペックス」とは、本来は「CAPEX」と表わされますが、「Capital Expenditure」を略記した造語であり、直接的には「資本的経費」の事です。それも単なる「不動産を維持する為の修繕費用」という意味ではなく、「不動産の価値や耐久年数を延ばす為にかかる費用」といった意味で使われます。

　つまりキャペックス（CAPEX）とは、「資産計上されるものの、管理会計上、減価償却の対象で設備投資の為に支出する金額」となります。

　またキャペックス（CAPEX）には、狭義と広義とで異なった意味がある点には注目すべき点のように思います。

　第一に、狭義の「キャペックス」とは、ビルや設備の修繕を行う際に、「単にビル＆設備を維持するための修繕費用」と分け、支出の性格が「効果が１年以上持続する改良で、経費として計上できない修理費用」すなわち「耐用年数によって減価償却される資本的支出」という意味で使用されます。

　第二に広義の「キャペックス」は、大規模修繕費や長期修繕計画に関わる費用そのものを指します。例えば、「１５年のライフサイクルコストを算出にあたって、キャペックスを作成する」と言った使い方の場合ではキャペックス（CAPEX）は「１５年間における長期修繕計画」そのものといった意味になります。

追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

→不動産情報館ブログトップページへもどる。
]]> ＮＯＩ？不動産投資におけるＮＯＩとは何なのさ？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50491600.html 　ＮＯＩについては、不動産の投資経験がある人ならば、１回や２回は聞いた経験があるのではないでしょうか？　今回は、そんなNOIについて、ご説明したいと思います。　前回記事「投資不動産評価～収益還元法その五～超簡便式収益還元法の課題」において、“した... hudosanz 2009-12-16T10:54:42+09:00 不動産の評価方法ＮＯＩについては、不動産の投資経験がある人ならば、１回や２回は聞いた経験があるのではないでしょうか？

　今回は、そんなNOIについて、ご説明したいと思います。

　前回記事「投資不動産評価～収益還元法その五～超簡便式収益還元法の課題」において、“したがって、プロの不動産業者は、収益還元法にて収益を算出する際「家賃それ自体の数値」は使わないで「NOI（英語ではNet Operating Incomeと言いますが、それを略したもので日本語では「金利支払前減価償却前営業利益」と言います）」を使用します”と書きましたが、「ＮＯＩ」とは、一体何を表すのでしょうか？？？

　NOIの説明の前に一般的に不動産市場では、

「不動産価格　＝　収益　÷　投資利回り」

　という公式にて不動産価格を算出する事が多いのですが、不動産の専門家や不動産の機関投資家（アセット・マネージャー等）は、上で示した式を下式のように修正した上で使用します。

・不動産価格(V)＝NOI(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷キャップレート

・NOI＝年間家賃収入－不動産管理コスト

・不動産管理コスト※＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等）

　
　※不動産管理コストに含まれないもの：支払金利、減価償却費、所得税等・・・

　したがって不動産価格（Ｖ）を上げるために、①キャップレートを下げる、NOIを上げるために、②年間家賃収入を上げる、③不動産管理コストを下げる・・・という３つの手法を用いる訳ですが、この中で、NOI（＝Net Operating Income：金利支払前＆減価償却前営業利益）は、「賃貸純収益」あるいは「正味稼動利益」などと呼ばれます。

　要はNOIとは、不動産単体をひとつのプロジェクトとみなして、収入から実際に発生した経費の支払のみを控除して求めるものなのです。

　またNOIの算出にあたっては、減価償却費などのキャッシュアウトを伴わない費用は控除されませんし、支払利息などの金融費用も控除しません。

　ここが少々分かりにくいのですが、要するに、不動産経営の営業面の収益を測るために、キャッシュフローに関係ない減価償却費や金融費用たる借入利息などは含まないということらしいです＜爆＞

　会計上の「営業利益に減価償却費を足した金額」と同義で、その会社の営業上のキャッシュフローを測る方法とよく似ていますね。

　あくまで、NOIは、不動産単体プロジェクトの営業上のキャッシュフローであり、その不動産に対する投資判断に使うもの・・・このように覚えられば良いと思います。

それでは次回はキャップレートの説明をさせていただきたいと思います。

追記：
キャップレートについては、次回「投資不動産の評価～収益還元法その７～キャップレートって何なのさ？？？」に続きます。是非、併せてお読みください。

追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました＼(^o^)／。

是非ご活用ください。
　→不動産査定＆評価：目次

それでは今回のお役立ち不動産情報はココまでとします。
　(*^_^*)

ＫＺが発行するメールマガジン→「雪だるま式資産爆増法」

不動産情報のみならず、株式やＦＸ（外国為替証拠金取引）についてもお役立ち情報を随時配信します！ＫＺが１億円の資産を短期間で築いた方法を包み隠さずすべて暴露します。ＫＺの最新情報、メルマガ限定情報を知りたい人は今すぐご登録を！
「まぐまぐ」なので安心です。
（↓ご登録は今すぐメールアドレスのご入力を！↓）

→不動産情報館ブログトップへもどる
]]> 固定資産税評価額って何なのさ？土地の価格③ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50402741.html 　　固定資産税評価額とは、路線価と同じく公的な機関が評価を行う土地評価価格の一つですが、そもそも、どのように評価され、また固定資産税とはどのような関係になっているのでしょうか？　前回の記事「土地価格は一物四価？？？」において「土地価格は国や地方公... hudosanz 2009-12-15T07:34:24+09:00 路線価等の土地価格について　固定資産税評価額とは、路線価と同じく公的な機関が評価を行う土地評価価格の一つですが、そもそも、どのように評価され、また固定資産税とはどのような関係になっているのでしょうか？

　前回の記事「土地価格は一物四価？？？」において「土地価格は国や地方公共団体が公表するいわゆる公のものだけでも４種類もある」と述べましたが、今回は「固定資産税評価額」につき、ご説明したいと思います。

　最初に固定資産税評価額とは、固定資産税・不動産取得税・登録免許税等の「土地や建物にかかる税金（＝課税標準）」算出の際に根拠となります。

　というのも、固定資産税評価額の評価額は各市町村が決定するのですが、この「各市町村」という点がポイントで、要は固定資産税評価額は、原則としてすべての土地および家屋について算出しなければならないため、人材が不足しがちな市町村が毎年、固定資産税評価額の評価をするとその作業だけでも忙しすぎてパンクしてしまう（？）ため、３年に１回しか算出されないようです。（ちなみに公示価格 (公示地価)、基準値価格 (基準地価)、路線価は年に１回の割合で算出されています）

とは言え、投資の観点からは「株や商品先物等の市場性がある商品」では、三年前に市場で付いた価格など、大きな意味は無いように思えてなりません。

　要するに、固定資産税評価額は、土地の価格の積算にはあまり役に立ちません。むしろ税金はどの位かかるのか・・・その「参考となる数値として活用する」、このようにお考えいただければ良いのではないでしょうか。

　加えて、固定資産税評価額は、公示価格 (公示地価)、基準値価格 (基準地価)、路線価と異なり、公にされておりません。

　すなわち納税義務者しか閲覧出来ないのです。
（ただし借地人・借家人は閲覧可能です）

　そのため、不動産購入時に、固定資産税、不動産取得税、登録免許税がいくらになるか正確に算出しないと気がすまないという方は、不動産屋を通じて、土地建物の持ち主に、固定資産税評価額がどの位なのか、尋ねる必要があります。

　ただ、「そこまでは出来ない」という人は、土地は、公示価格の約7割位、建物は、販売価格から土地の公示価格を引いた価格の約7割といった簡便法にて、固定資産税評価額の目安をつけるということで良いかと思います。
（あるいは、路線価をドンズバで使うというのも一案ですね。）

↓土地について、他の評価方法についても知りたい方は下記よりどうぞ↓

土地の価格：目次（路線価はコチラ）

財産評価基準書（平成19年分第1分冊）

2520円（税込み、送料別）

評価倍率表　著者：東京国税局出版社：国立印刷局サイズ：単行本ページ数：485p発行年月：2007年08月この著者の新着メールを登録する【目次】（「BOOK」データベースより）1　土地関係（評価倍率表（一般の土地等用）／評価倍率表（大規模工場用地用）／評価倍率表（ゴルフ場用地等用）　ほか）／2　土地関係以外（借家権…

またご参考までに固定資産税評価額の話ではなく、恐縮ですが、路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
（株式投資に興味のない方は読まれる必要はありません。逆に少しでも株式投資をなさっている方には絶対のおススメです。）

↓よろしければご一読してみてください。
株式投資必勝法！アナタも第２の●●●●になれる必殺のファンダメンタル分析

↑クリックすると申込場面に移ります。
　（最も信頼性の高い無料レポートスタンドの「メルぞう」なので安心です）

追記
何故、わずか３ヶ月間で１億円もの資産を築くことができたのか？
その極意と不動産買いの技術を無料ですべて伝授します！
【KZの不動産セミナー】お申込みはコチラからどうぞ
↑クリックすると申込画面に移ります。

→不動産情報館ブログトップへ。
↑不動産目次ページへ]]> 不動産特定共同事業法とは？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51412418.html 　不動産特定共同事業法とは、1995年4月に不動産特定共同事業経営に関する許可制実施により、遂行上の責任を明確にするとともに、適正な事業運営の推進、不動産特定共同事業参加者の損害防止および利益保護を図るために必要な措置を講ずることを目的として施行された法律です... hudosanz 2009-12-14T06:00:01+09:00 不動産関連の雑談不動産特定共同事業法とは、1995年4月に不動産特定共同事業経営に関する許可制実施により、遂行上の責任を明確にするとともに、適正な事業運営の推進、不動産特定共同事業参加者の損害防止および利益保護を図るために必要な措置を講ずることを目的として施行された法律です。

　不動産特定共同事業とは、業として「不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為」および「不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為」の２つです。

　具体的な不動産特定共同事業契約の類型として、任意組合型契約・匿名組合型契約・賃貸型契約・外国法令に基づく契約」などが定められていますが、不動産信託信託受益権を対象資産とした契約や相続・等価交換等により共有となった賃貸型不動産共同投資事業の契約などは対象から除かれます。

　不動産特定共同事業の許可要件としては、宅地建物取引業者であること、最低資本金１億円、純資産額が資本又は出資額の90％以上、事務所毎に業務管理者が置かれていることなどがあり、かなり厳しいハードルが設けられています。
　
　
　というのも、不動産共同投資事業においては、不動産会社などが複数の出資者から資金を募り、集まった資金を売買・交換・賃貸など不動産経営事業に投下し、そこで得た収益を出資者へ還元する手法を採るのですが、そこに事業許可制など様々な規制を設け情報開示を義務づけることにより、特に小口の投資家を保護するために設けられたと言えるでしょう。

　不動産特定共同事業を行うためには、主務大臣もしくは都道府県知事の許可を受ける必要がありますが、さらに事務所毎の見やすい場所に、主務省令で定める様式の標識を掲示することが義務付けられており、取引の際にはそういった点もチェックすることが望ましいのではないでしょうか？

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> 不動産関連特定投資運用業？金融商品取引法における不動産関連特定投資運用業とは？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51412432.html 　「投資運用業」とは、投資ファンドなどを用いて有価証券投資もしくはデリバティブ取引投資を行う際に、出資者と投資に関する一任契約を締結の上、投資信託委託業を営む場合などに必要となる登録免許のことです。　上記の投資運用業の中でも、不動産に関わる信託受... hudosanz 2009-12-07T06:00:57+09:00 不動産関連の雑談　「投資運用業」とは、投資ファンドなどを用いて有価証券投資もしくはデリバティブ取引投資を行う際に、出資者と投資に関する一任契約を締結の上、投資信託委託業を営む場合などに必要となる登録免許のことです。

　上記の投資運用業の中でも、不動産に関わる信託受益権を投資の対象とし、組合契約・匿名組合・投資事業有限責任組合など契約に基づく出資対象事業が、主として不動産信託受益権に対する投資であるものを「不動産関連特定投資運用業」と言います。

　不動産関連特定投資運用業に登録するためには、総合不動産投資顧問業者として登録を受けている、もしくはそれと同等の知識や経験があり、かつ充分な社会的信用があることがその要件となります。

　不動産関連特定投資運用業の具体例としては、アセットマネジャーとして「資産の流動化に関する法律」に基づき特定目的会社(＝Specific Purpose Company／俗に言うSPC）のスキームを利用し、不動産ファンドを組成し、不動産信託受益権を対象とした投資運用を行う例などが挙げられます。

　上記は金融庁の告示などにより、再三周知されているのですが、一部業者においてはその徹底がなされていない状況も見受けられ、投資の検討あるいは契約の締結にあたっては、不動産関連特定投資運用業登録がきちんとなされている業者なのかどうか、チェックすることが必須と言えるでしょう。

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> 火災保険料・地震保険料～不動産購入時にかかる費用⑦ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50337732.html 　火災保険料あるいは地震保険料等の損害保険の中で過去の分は、一旦加入すると意識の外に出てしまい、その後、あまり気にかけなくなる事ってよくありませんか？　今回の記事では不動産購入時にかかる費用の第７回目として、そんな火災保険料および地震保険料各々につ... hudosanz 2009-12-05T07:37:24+09:00 不動産購入時にかかる費用火災保険料あるいは地震保険料等の損害保険の中で過去の分は、一旦加入すると意識の外に出てしまい、その後、あまり気にかけなくなる事ってよくありませんか？

　今回の記事では不動産購入時にかかる費用の第７回目として、そんな火災保険料および地震保険料各々について説明したいと思います。

　念の為「火災保険料」、「地震保険料」と一言で言っても、内容は膨大で、とてもこの１記事のみで書き切れるようなものではありません。(-_-;)

　そのため、本記事では火災保険料・地震保険料の要点のみを述べますので、詳細は下記のページがオススメです。

↓火災保険料・地震保険料の関連記事↓

　オールアバウト：住宅購入にかかるお金・税金（記事一覧）

要点①：火災保険料・地震保険料の保険金は借金のカタとしてとられてしまうのです・・・(>_<)

　さて住宅購入に際しては、火災保険料・地震保険料の加入が義務付けられます。

　火災保険料・地震保険料は、火災・地震など万一に備えて入る保険のことを言います。

　ローンを借りた人が、火災等にあった場合、新たに住む場所のお金のために、住宅ローンを従来通り払い続けるのが困難になる場合が多く、火災保険の保険金で住宅ローンの残額を払えるようにするためなのです。

　したがって、この火災保険には、金融機関による質権が設定され、支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられます。

　すなわち、火災に遭った時には、火災保険料の保険金は「あなたに払われる」のではなく「金融機関に借金のカタとしてとられる」・・・と、このように覚えてください。

→火災保険料って借金のカタ？？？

要点②：地震保険の補償はごく僅か・・・

　火災も怖いですが、最近、「大地震の日が近い・・・」と騒がれている地震の被害も怖いですよね・・・でも地震保険の保険金の限度額は、火災保険の半分位でした。。。

　では大地震でマンションが壊滅したらどうするの・・・正直どうしようもないです。でも４，０００万円の家屋に対して、例え、１，０００万円でも保険金が出れば、多少なりとも違います。

　また保険ではありませんが、地震のリスクを分散するために、余剰資金で外貨預金、外貨ＦＸなど、ある程度の分散投資をするのも一案です。これらはもし日本で耐震規準をみたしたマンションでさえも倒壊するような大地震に見舞われた時でも為替の変動分により、値上がりが見込めるかもしれません。もっとも、外貨投資もある程度のタイミングが必要で、何でもかんでも外貨に投資しろなどとはオススメしていませんのであしからずご了解下さい。

要点③：住宅金融公庫は特約保険、民間金融機関は一般保険

　すなわち、住宅金融公庫やフラット３５の場合、安い保険料で済むということです。民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することとなりますが、私の場合は、４社ほどの中から１社を選ぶように言われました。４社ともあまり大きな違いはなかったように記憶しています。聞いた話ではどうやら民間金融機関にコミッションが入るようなので、細かい点でも質問すると非常に親切に答えてもらえます。私の場合も担当の方を質問をし倒しました＜笑＞。

　尚、「どうしても」という場合は、その金融機関の紹介する損保でなくても、良いようですので、その場合は係りの人にお願いするのも一案です。（親戚が損保に勤めている・・・など）

要点④：家財保険はほどほどに・・・

　私の場合、家財保険についても、非常に高額補償を薦められましたが、粘って、500万円の補償で勘弁してもらいました。だって、エンゲージリングなどを入れたって、家財の金額なんてタカが知れています。

　ただ、お宝鑑定団のごとく、美術品や宝飾品、高額陶器などを収集している人は（お金だけでどうにかなるものではないかもしれませんが）それなりの金額に加入するようにしましょう。(*^_^*)

　尚、気になる火災保険料の保険料ですが、非常に雑な言い方をすれば、4,000万円の住宅で25年の補償で大体、20万円～30万円程度と考えておけばひとつの目安となるのではないでしょうか。

追記：

不動産購入時にかかる費用にも火災保険料の他にも、
けっこういろいろなものがあります。
そこで、下記に目次としてまとめてみました！！！
是非、シリーズでお読みください。

不動産購入時の費用：目次

ＫＺが発行するメールマガジン→「雪だるま式資産爆増法」

不動産情報のみならず、株式やＦＸについてもお役立ち情報を随時配信します！ＫＺが１億円の資産を短期間で築いた方法を包み隠さずすべて暴露します。ＫＺの最新情報、メルマガ限定情報を知りたい人は今すぐご登録を！「まぐまぐ」なので安心です。
（↓ご登録は今すぐメールアドレスをご入力ください↓）

→不動産情報館ブログトップへもどる

]]> 二子玉川ライズタワー＆レジデンスはデフレに克てるのか？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51416975.html 　東急田園都市線もしくは大井町線の二子玉川駅の東側で二子玉川東地区市街地再開発組合が進めている都内最大＆最後の民間再開発と言われる二子玉川ライズ・・・その中でもタワー＆レジデンス（マンション）は先頭を切り建物の竣工が平成22年3月～5月、引渡しが平成22年5月～... hudosanz 2009-11-30T06:00:16+09:00 不動産業界の最新ニュースタワー＆レジデンス（マンション）は先頭を切り建物の竣工が平成22年3月～5月、引渡しが平成22年5月～7月となる総戸数1033戸ものビッグプロジェクトです。

　ドバイショックなどが起こり最悪の経済状況で日本経済は二番底となる恐れもありますが、3,200万円台から9,200万円台（B1F～42F：専有面積は34.48平米～85.41平米）の販売価格で売り出される二子玉川ライズタワー＆レジデンスは、このデフレに克てるのでしょうか？

　二子玉川ライズタワー＆レジデンスは、二子玉川駅から徒歩6分の「世田谷区玉川1丁目5000番」に立地しますが、これまでこの地は、運動場→たまがわえん遊園地→二子玉川タイムスパークと変遷してきました。ナムコワンダーエッグやいぬたま、ねこたまなどがあった場所と言えばピンと来る方も多いのではないでしょうか？

　そもそも「二子玉川」という地名自体、昔、多摩川をはさみ「神奈川県側にあった二子村」と、「東京都側にあった玉川村」という２つの地名が重なったという説が有力なようで、要は県境の地にあるということです。

　さらに、東急田園都市線から渋谷駅までは、昼間の時間帯ならば最速で１１分ですが、朝夕の通勤時には殺人的なラッシュとなることが有名であり、二子玉川ライズタワー＆レジデンスの完成はその混雑に輪をかけたような状態となることも懸念されています。

　二子玉川ライズは「豊かな自然を育む太陽が集う人々の毎日を輝かせ、新しい上質な暮らしを運んでくれる街の誕生」をイメージして名付けられました。販売会社は東急リバブルと東急ライフィア、管理会社は東急コミュニティーと定番の東急チームの編成により将来的には「二子玉川ライズショッピングセンター」という商業施設も手がけられるようですが、まずは二子玉川ライズタワー＆レジデンスの販売状況をじっくりと見極めたいところですね。

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]> 建物の価格：目次～コレさえ読めば建物の価格の算出はカンタンです！ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50435592.html これまで建物価格の積算方法について、いくつかの記事を書きましたが、下記にリンク集としてまとめましたのでご活用ください。第１回：木造（アパートなど）の建物価格を知りたい方はコチラ第２回：鉄骨造（Ｓ造、鉄骨）の建物価格を知りたい方はコチラ＜軽量鉄... hudosanz 2009-11-28T07:24:36+09:00 目次集これまで建物価格の積算方法について、いくつかの記事を書きましたが、下記にリンク集としてまとめましたのでご活用ください。

第１回：木造（アパートなど）の建物価格を知りたい方はコチラ

第２回：鉄骨造（Ｓ造、鉄骨）の建物価格を知りたい方はコチラ＜軽量鉄骨・重量鉄骨＞

第３回：ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）の建物価格を知りたい方はコチラ

第４回：ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の建物価格を知りたい方はコチラ

第５回：投資不動産、建物の価格～単価一覧表を見たい方はコチラ

その他：認定基準単価？法務局が使用する不動産の認定基準単価とは何？？？

　この一連のシリーズさえお読みになれば、不動産投資における建物の積算価格について、算出できるようになると思います。（プロレベルでの積算方法ではありません・・・あくまで不動産投資上の目安としての積算方法です）

　尚、各回には、それぞれ建物種別の積算上の単価と耐用年数を載せておりますが、その計算方法（とってもカンタンです　(*^_^*)　）については、「不動産投資：建物の価格の積算方法①～木造（アパートなど）」に載っていますので、そちらを最初にご覧いただくのも一案です。

追記

↓尚、土地の価格について知りたい方は↓

「土地の価格：目次～コレさえ読めば土地価格の算出はカンタンです！」

→不動産情報館ブログトップへ戻る]]> 減築リフォームのメリットとデメリットとは？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51412406.html 　減築とは、子供が大きくなり独立したため、老夫婦２人にとっては広すぎる住宅などにおいて、不要になった部屋などを取り除くなどの建物の面積を減らすリフォーム手法のことです。　これまでのリフォームと言えば「増築」を行うケースが圧倒的だったため、「減築」... hudosanz 2009-11-24T06:00:48+09:00 不動産関連の雑談　減築とは、子供が大きくなり独立したため、老夫婦２人にとっては広すぎる住宅などにおいて、不要になった部屋などを取り除くなどの建物の面積を減らすリフォーム手法のことです。

　これまでのリフォームと言えば「増築」を行うケースが圧倒的だったため、「減築」という言葉自体、聞きなれない方も多いと思われますが、日本でも少子高齢化に伴い、減築は一般的に広まっています。

　リフォーム費用をかけて、面積が減ってしまう訳ですから、減築にはデメリットしかないように思われがちですが、下記に挙げるようなメリットも多々あり、近年、注目を集めているようです。

　
★減築のメリット

・面積を減らすことにより建物が軽くなり耐震性能が向上する。

・不要になった部屋を取り除くことで日当たりがよくなったり、
　通気性が向上する場合がある。

・減築分のスペースの活用で庭や駐車場のスペースが確保できる
　場合がある。

・床面積が減ることで掃除の手間が省けたり、光熱費が軽減できる

・外壁や内装などのメンテナンス費用が減額できる

・バリアフリー化など高齢化に伴って必要な措置を併せて
　行うことができる。

　無論、減築はメリットばかりではなく、下記に挙げるようなデメリットもあります。

★減築のデメリット

・初期投資がかかる。

・減築リフォームの間の仮住まいが必要

・構造部分において重要な役割を果たしている壁などを取り除くと
　建物の強度が弱まる恐れがあり、設計上で慎重な検討が必要となる。

　上記、減築のメリットやデメリットをよく勘案した上で、減築を実施しないで使用しない部屋については物置用のスペースとして活用する案などと比較検討の上、ベストなプランを選択するのが良いのではないでしょうか？

→不動産情報館ブログトップへ戻る
]]>