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]]> 路線価？～路線価って何なのさ？土地の価格　其の４ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50409606.html 　　路線価は、不動産に詳しくない方にとって、馴染みがない言葉かもしれませんが、不動産への投資を行う場合、非常に重要度が高い用語であり、さらに株投資のファンダメンタル分析の場面でもかなり役立つ場合があります。　今回はそんな「路線価」について説明した... hudosanz 2011-12-29T06:30:32+09:00 路線価等の土地価格について　路線価は、不動産に詳しくない方にとって、馴染みがない言葉かもしれませんが、不動産への投資を行う場合、非常に重要度が高い用語であり、さらに株投資のファンダメンタル分析の場面でもかなり役立つ場合があります。

　今回はそんな「路線価」について説明したいと思います。

　路線価については、前回の「不動産投資～土地の価格は一物四価？」においては「土地の価格には国や地方公共団体などが発表する“公の土地価格”だけでも４種類ある」と書きました。

　そもそも路線価は「路線化」という言葉と間違われるケースが多いのですが、「路線価」の「路線」は、土地の評価においては「道路」といった意味で使われていても、一般的には「電車もしくは汽車の経路」の意味で使用されるケースが多いからでしょうか。

　前回迄に紹介してきた四種類の土地の価格においても路線価は特に重要で、言わば「主砲＝４番バッター」的な位置付にあると思います。

　なぜ「路線価」は「主砲＝４番バッター」の位置づけとなると思うのでしょうか？

　その理由として、数ある土地評価手法において路線価がもっとも頼りになるからで、

一例として

（１）路線価なら土地そのもののズバリ評価額がわかる！

（２）路線価は一般にも公表されており誰でも簡単に調べる事が出来る

　といった理由を挙げることが出来ます。

　他の土地の評価方法～例えば公示価格や基準値価格もしくは固定資産税評価額等の中で上記①②の条件を両方とも満たしているものはありません。

　反面、路線価は「大振りの４番バッター」だけあって、三振する場合も多いのですが・・・（三振とは要は実勢価格から大きく乖離してしまうことです）それだけに公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)の２つと上手に組み合わせた上で使うことが大切なのではないでしょうか？

次に、土地の評価価格において、実勢価格と路線価は、何故乖離する場合が多いのでしょうか？？？

そもそも路線価は、税務署が発表し相続税評価額を算出の上で基礎となる金額です。当たり前の話ですが、相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価如何では、税額がかなり変わってくる・・・そこで、まったくの私見ですが、私は、土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように（あるいは税負担が不公平にならないように）若干、手心を加えている一面もあるのでは・・・と推測しています。

　路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら算出されるようです。最終的には公示価格(公示地価)の７～8割程度を基準に決められる場合が多いように思います。

　公示価格の７～８割という評価のためでしょうか、銀行や信用金庫などの金融機関が担保評価を行う際、路線価の価格について、そのまま用いるケースが多いという話を聞いた事があります。要は路線価は、実勢価格より20％～30％低いので、担保として見た場合は安心出来るということらしいです。

　実際の路線価については下記国税庁のページで無料で簡単に調べることができます。

路線価図の閲覧（国税庁ＨＰ）

　上記路線価図は、若干見にくいので、グーグルマップで目的地を印刷し手元に置いて調べた方が早いと思われます。

↓グーグルマップについての記事はコチラから↓

グーグルマップは不動産投資に必須ツール！

　路線価の用い方については、例えば購入しようとする土地の面積が150㎡、その土地の面している路線価図の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。

　したがって、その土地の路線価による評価は、

→150㎡　×　＠100千円　＝　15,000,000円　となります。

↓路線価図のさらに詳しい見方は下記へ↓

路線価図の見方はコチラ

↓二つの道路に接している土地の路線価方式による土地評価の方法についてはコチラ↓

アサヒコム路線価の見方

　繰り返しとなりますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険なのです。

　公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格も参考になさることをオススメします。

↓土地について、路線価以外の評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓
土地の価格：目次

　余談となりますが路線価を利用した効率の良い株式投資をする方法について邦平が全力でオリジナルの無料レポートを作成しました。
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↓路線価と株にご興味のある方は是非ご一読してみてください。
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（↑不動産ブログの目次ページへ）]]> 東京スター銀行って、どうなのさ？住宅ローン番外編（東京スター銀行）２ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50280177.html 　東京スター銀行とは・・・今回の記事では単なる東京スター銀行の記載にとどめず、住宅ローン全体の中でも画期的システムとも言える「東京スター銀行の預金連動型住宅ローン」についてご説明したいと思います。　さて、東京スター銀行の新しい住宅ローンの仕組みで... hudosanz 2011-12-28T06:00:15+09:00 資金調達の効率的な方法　東京スター銀行とは・・・今回の記事では単なる東京スター銀行の記載にとどめず、住宅ローン全体の中でも画期的システムとも言える「東京スター銀行の預金連動型住宅ローン」についてご説明したいと思います。

　さて、東京スター銀行の新しい住宅ローンの仕組みである「預金連動型住宅ローン」をご説明をする前に、そもそも「東京スター銀行」自体については、ご存知だったでしょうか？

　東京スター銀行は、米国投資会社ローン・スターの資本下、再度復活しましたが、前身はノストラダムスが人類滅亡を予言した１９９９年に破綻した「東京相和銀行」となります。

　それでは、破綻した「東京相和銀行」についてご存知だったでしょうか？

　偶然にも、私は大学の友人２名が東京相和銀行に就職したという事もあり、比較的なじみが深い銀行の一つです。（もっとも東京相和銀行から住宅ローンを借りたりするなど直接取引の経験はありません）

　結構、仕事もきびしかったようですが、内１人は破綻した後も東京相和銀行（現東京スター銀行）に、残務処理の関係で半年位残ったようです。

　最後まで「東京相和銀行（＝東京スター銀行？）にご奉仕した」という訳ですね。
(*^_^*)

　と、そんな話はどうでもよいのですが、東京スター銀行の「預金連動型住宅ローン」は、画期的な商品のように思います。

　「預金連動型住宅ローンって何？？」

　預金連動型住宅ローンとは、「住宅ローン」から「スターワン円普通預金とスターワン外貨普通預金の合計額」を引いた残高借入額にしか、借入金利はかからないという新しい住宅ローンの事です。

　そして、利息の計算も日々行われます。

　東京スター銀行のＨＰによれば、

例えば、ローン金利が3.6％で、ある日のローン残高が1,000万円、円普通預金残高が200万円とすると、
（1,000万円-200万円）×3.6％÷360＝800円

「翌日普通預金に100万円をご入金して、預金残高が300万円になると、
（1,000万円-300万円）×3.6％÷360＝700円

と、毎日利息を計算しますので、預金は一日も無駄になることがありません。

との事。

　特に「画期的」と思う点は、不動産投資って、ある程度、日銭＝現金を持っていないと不安ということがあるからです。

　預金連動型住宅ローンならば、こういった「イザという時のためのキャッシュ（預金）」も借入残高から引かれるので、こういった東京スター銀行に対する預金の利息もムダにならないという点が実に魅力的です。

　しかも、スターワン外貨普通預金でもＯＫとの事ですから、これは大きいですよね！！！
（ただし、銀行の外貨預金ですから受取金利のレベルは、ＦＸ等と比較してメチャクチャ悪いです。2006/5/31時点、東京スター銀行でも米ドルの普通預金金利が0.1%？？？ですから、ＦＸの約50分の1しかもらえない・・・少々悲しいですね）

　預金連動型住宅ローンですが、実は金利自体は結構高めだったりします。（汗）

2006/5/31時点で

みずほ銀行の３年固定の変動金利が、「1.4%その後も0.4％優遇」なのに対し、

東京スター銀行では、固定金利型（3年）の金利は何と！！！「 2.750％」！！！

しかも！借入額が購入価格の8割（又、8割と言う言葉がでてきましたね！これ要注意ですよ）を超えると、「+0.6％」！！！で
「3.350」%・・・・

みずほより、2%弱高い！！！ではないですか・・・・

　でも、シュミレーションをすると、預金を結構沢山できる人は、これだけの金利差があっても総支払いベースでは結構逆転したりします。

私も下記条件でシュミレーションをしてみました。(*^_^*)

私が指定した条件の東京スター銀行のローン：

・借入金利は何％ですか？→1.4%
・上記金利が見直される時期は何年後ですか？→3年後
・見直された後のお借入金利は何％になりますか？→2.375%

・ご希望のお借入金額は？→3400万円
・購入価格はおいくらでしたか？→4400万円
・ご希望の借入期間は？→25年間

・物件購入後または借換後のあなたの預金残高は？→200万円

・借入れ後は、毎年いくらずつ預金をしたいですか？→20万円

シュミレーション結果：

　「お申出通りのペースでの資産形成ですと、約92万円ですが比較対象の住宅ローンより支払総額が多くなってしまいます（仮に、年に38万円のペースで資産形成をすれば、支払総額がおトクになります）。」

　38万円かあ・・・月3万円強・・・うーん、ボーナスだって、含めれば「やります！東京スター銀行でやります！」っていう感じです。

しかも普通預金の平残（平均残高）だから、浮いている日銭を入れればその分もカウントされますし・・・

　東京スター銀行への借換も検討してみるのもよいかもしれませんね・・・
(*^_^*)

追記①：

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの活用方法について、少々、妄想めいた記事を２本書きましたので、是非併せてお読みください。↓

①住宅ローンを借りれば無利子でしかもお金がもらえる？

②東京スター銀行の住宅ローンとシンキのノーローンのオイシイ関係

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]]> ＮＯＩ？不動産投資におけるＮＯＩとは何なのさ？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50491600.html 　ＮＯＩとは？・・・不動産投資の経験がある人ならば「ＮＯＩ」という言葉についても一度や二度、お聞きになったことがあるのではないでしょうか？　今回はNOIについて、ご説明したいと思います。　前回記事「投資不動産評価～収益還元法その五～超簡便式収益還... hudosanz 2011-12-27T06:39:20+09:00 不動産の評価方法ＮＯＩとは？・・・不動産投資の経験がある人ならば「ＮＯＩ」という言葉についても一度や二度、お聞きになったことがあるのではないでしょうか？

　今回はNOIについて、ご説明したいと思います。

　前回記事「投資不動産評価～収益還元法その五～超簡便式収益還元法の課題」において、“したがって、プロの不動産業者は、収益還元法にて収益を算出する際「家賃それ自体の数値」は使わないで「NOI（英語ではNet Operating Incomeと言いますが、それを略したもので日本語では「金利支払前減価償却前営業利益」と言います）」を使用します”と書きましたが、「ＮＯＩ」とは、一体何を表すのでしょうか？？？

　NOIの説明の前に一般的に不動産市場では、

「不動産価格　＝　収益　÷　投資利回り」

　という公式にて不動産価格を算出する事が多いのですが、不動産の専門家や不動産の機関投資家（アセット・マネージャー等）は、上で示した式を下式のように修正した上で使用します。

・不動産価格(V)＝NOI(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷キャップレート

・NOI＝年間家賃収入－不動産管理コスト

・不動産管理コスト※＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等）

　
　※不動産管理コストに含まれないもの：支払金利、減価償却費、所得税等・・・

　したがって不動産価格（Ｖ）を上げるために、①キャップレートを下げる、NOIを上げるために、②年間家賃収入を上げる、③不動産管理コストを下げる・・・という３つの手法を用いる訳ですが、この中で、NOI（＝Net Operating Income：金利支払前＆減価償却前営業利益）は、「賃貸純収益」あるいは「正味稼動利益」などと呼ばれます。

　要はNOIとは、不動産単体をひとつのプロジェクトとみなして、収入から実際に発生した経費の支払のみを控除して求めるものなのです。

　またNOIの算出にあたっては、減価償却費などのキャッシュアウトを伴わない費用は控除されませんし、支払利息などの金融費用も控除しません。

　ここが少々分かりにくいのですが、要するに、不動産経営の営業面の収益を測るために、キャッシュフローに関係ない減価償却費や金融費用たる借入利息などは含まないということらしいです＜爆＞

　会計上の「営業利益に減価償却費を足した金額」と同義で、その会社の営業上のキャッシュフローを測る方法とよく似ていますね。

　あくまで、NOIは、不動産単体プロジェクトの営業上のキャッシュフローであり、その不動産に対する投資判断に使うもの・・・このように覚えられば良いと思います。

それでは次回はキャップレートの説明をさせていただきたいと思います。

追記：
キャップレートについては、次回「投資不動産の評価～収益還元法その７～キャップレートって何なのさ？？？」に続きます。是非、併せてお読みください。

追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました＼(^o^)／。

是非ご活用ください。
　→不動産査定＆評価：目次

それでは今回のお役立ち不動産情報はココまでとします。
　(*^_^*)

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]]> キャペックス？～キャペックス（CAPEX）って何なのさ？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50575325.html 　キャペックスとは、機関投資家やアセットマネージャーなど不動産関連投資に携わる人にとっては馴染みがある用語ですが、一般の人にはほとんど知られていません。それではキャペックスとは何なのでしょうか？　まず「キャペックス」は、英語では「CAPEX」と表わされま... hudosanz 2011-12-24T09:48:18+09:00 アメリカの不動産用語キャペックスとは、機関投資家やアセットマネージャーなど不動産関連投資に携わる人にとっては馴染みがある用語ですが、一般の人にはほとんど知られていません。それではキャペックスとは何なのでしょうか？

　まず「キャペックス」は、英語では「CAPEX」と表わされますが、そもそもCapital Expenditureを略した造語であり、直接的には「資本的経費」の事です。それも単なる「不動産を維持する為の修繕費用」という意味ではなく、「不動産の価値や耐久年数を延ばす為にかかる費用」といった意味で使われます。

　すなわちキャペックス（CAPEX）とは、「資産の計上はされるものの、管理会計上では減価償却の対象かつ設備投資の為に支出する金額」となります。

　またキャペックス（CAPEX）には狭義と広義と二つの異なる意味がある点には注目すべき点のように思われます。

　第一に、狭義の「キャペックス」とは、ビルや設備の修繕を行う際に、「単にビル＆設備を維持するための修繕費用」と分け、支出の性格が「効果が１年以上持続する改良で、経費として計上できない修理費用」すなわち「耐用年数によって減価償却される資本的支出」という意味で使用されます。

　第二に広義の「キャペックス」は、大規模修繕費や長期修繕計画に関わる費用そのものを指します。例えば、「１５年のライフサイクルコストを算出にあたって、キャペックスを作成する」と言った使い方の場合ではキャペックス（CAPEX）は「１５年間における長期修繕計画」そのものといった意味になります。

追記
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]]> キャップレート？キャップレートとは何？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50497463.html 　ＮＯＩについては、前回記事「投資不動産評価～収益還元法その６～ＮＯＩとは何？」でご説明しましたが、今回は、その関連用語でもあるキャップレートについて説明したいと思います。　キャップレートとは、本来の英語の「Capitalization Rate」と表されますが、そ... hudosanz 2011-12-20T06:00:18+09:00 不動産の評価方法　ＮＯＩについては、前回記事「投資不動産評価～収益還元法その６～ＮＯＩとは何？」でご説明しましたが、今回は、その関連用語でもあるキャップレートについて説明したいと思います。

　キャップレートとは、本来の英語の「Capitalization Rate」と表されますが、それを略記した用語で、日本語では「資本還元比率(しほんかんげんひりつ）」と訳されます。

　すなわちキャップレートとは「不動産におけるＮＯＩを不動産価格で割った比率」となり、別の言い方では、アセット・マネージャー等の機関投資家が期待する「不動産投資における利回り」とでもなろうかと思います。

　前回の繰返しとなりますが、基本的に不動産価格は下記の公式にて算出されます。

不動産価格(V)＝
　ＮＯＩ(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷キャップレート

上記の算式は

キャップレート＝
　ＮＯＩ(金利支払前＆減価償却前営業利益)÷不動産価格(V)

とも置き換えられます。

　ＮＯＩ（金利支払前＆減価償却前営業利益）は貰える家賃およびかかる費用が比較的厳密に算出できるので、あまりごまかしようがないのですが、キャップレートは恣意的に代えられる・・・ここがポイントです。

　村上ファンドではありませんが、現在、不動産市場におけるアセットマネージャーは、投資対象とする物件の不足で、かなり割高な不動産をじゃんじゃん仕入れており、結果として一部の不動産はかなりバブリーな状態になっているのです。

　どういうことかと言うと、例えば、ある物件のＮＯＩが1,000万円、キャップレートが5％の場合、この物件に出せる金額の上限は、2億円の筈です。（1,000万円÷5%＝2億円）→①

　ところが、この物件がかなりの人気物件で、競合他社が2.8億円で落とそうとしている場合、無理やりキャップレートを3.3%に落とせれば、3億円を捻出できてしまう・・・こんな算段です。（1,000万円÷3億円＝3.3%）→②

　①と②の算出方法がまるで異なっていることにお気づきですよね(*^_^*)

　曰く「この物件は、立地がよく将来性もあるので、キャップレートは3.3%が妥当」などと後付け※の理屈を創ってしまうのです。

　一部の不動産ファンドは、口では「ウチでは収益還元法に基づいて不動産査定をやっておりますので安全です」と言ってますが、このキャップレートを後付け※でコロコロ変えるのであれば、実態はバブル時代の取引事例比較法（近隣批准価格算定法）に基づく査定となんら変わらないということになります。あ～恐ろしや～(-_-;)
（※もっともひとつお断りしておきたいのは、例えば「老朽化したビルを購入しようかどうか検討している不動産ファンドが、このビルに制震装置を格安で備え付けられることがデューデリジェンスで分かったため、予め決まっている制震分のリスクプレミアム分をキャップレートから差し引いた」・・・こういうのは「バブル」でも「後付け」でも何でもありません。むしろ、正当なバリューアップの手法であると考えるべきでしょう。）

　アセットマネージャーは投資ノルマがあるため、こんなワナにはまってしまいますが、投資ノルマのない我々サラリーマンはバブリーな物件にムリに手を出す必要はまったくありません。

　そのためには、このキャップレート算出の基準を最初に定め、いかなる場面でもそれを厳密に守り、割高な物件には手を出さない・・・我々サラリーマンは、こんな考え方が良いと思います。(*^_^*)

　「ＮＯＩをアナタの基準キャップレートで割って算出した不動産価格より高い物件」は、まさに「買ってはいけない」のです。

　そんなモノに手を出す位なら、他の投資物件（株とか社債）に投資した方がよほど賢明というものです。

　さて、キャップレートの基準ですが、ここが料理における塩加減の部分で、かなり「料理人（投資家）の腕」に左右されますが、公式的には、キャップレートは、「無リスク資産の長期国債の金利（現在２％弱にて推移）」と「不動産リスクプレミアム（２％～３％）」と「その物件固有のリスクプレミアム（老朽具合・立地・用途など）」の合計にて算出することができます。

それでは本日はココまでとします。

追記：
不動産の評価＆査定といっても、原価法（積算法、取引事例比較法、収益還元法と３法もあり、記事もたくさんアップしましたので、目次を作成しました。

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→不動産情報館ブログトップへ戻る]]> 火災保険料・地震保険料～不動産購入時にかかる費用⑦ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50337732.html 　火災保険料や地震保険料など過去に加入した保険について、いったん加入してしまうと意識の外に出てしまい、その後はあまり気にかけないというケースがよくあるのではないでしょうか？　そのため今回、不動産購入時にかかる費用の第７回目において火災保険料と地震... hudosanz 2011-12-14T10:42:14+09:00 不動産購入時にかかる費用　火災保険料や地震保険料など過去に加入した保険について、いったん加入してしまうと意識の外に出てしまい、その後はあまり気にかけないというケースがよくあるのではないでしょうか？

　そのため今回、不動産購入時にかかる費用の第７回目において火災保険料と地震保険料各々についてご説明したいと思います。

　念の為「火災保険料」、「地震保険料」と一言で言っても、内容は膨大で、とてもこの１記事のみで書き切れるようなものではありません。(-_-;)

　そのため、本記事では火災保険料・地震保険料の要点のみを述べますので、詳細は下記のページがオススメです。

↓火災保険料・地震保険料の関連記事↓

　オールアバウト：住宅購入にかかるお金・税金（記事一覧）

要点①：火災保険料・地震保険料の保険金は借金のカタとしてとられてしまうのです・・・(>_<)

　さて住宅購入に際しては、火災保険料・地震保険料の加入が義務付けられます。

　火災保険料・地震保険料は、火災・地震など万一に備えて入る保険のことを言います。

　ローンを借りた人が、火災等にあった場合、新たに住む場所のお金のために、住宅ローンを従来通り払い続けるのが困難になる場合が多く、火災保険の保険金で住宅ローンの残額を払えるようにするためなのです。

　したがって、この火災保険には、金融機関による質権が設定され、支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられます。

　すなわち、火災に遭った時には、火災保険料の保険金は「あなたに払われる」のではなく「金融機関に借金のカタとしてとられる」・・・と、このように覚えてください。

→火災保険料って借金のカタ？？？

要点②：地震保険の補償はごく僅か・・・

　火災も怖いですが、最近、「大地震の日が近い・・・」と騒がれている地震の被害も怖いですよね・・・でも地震保険の保険金の限度額は、火災保険の半分位でした。。。

　では大地震でマンションが壊滅したらどうするの・・・正直どうしようもないです。でも４，０００万円の家屋に対して、例え、１，０００万円でも保険金が出れば、多少なりとも違います。

　また保険ではありませんが、地震のリスクを分散するために、余剰資金で外貨預金、外貨ＦＸなど、ある程度の分散投資をするのも一案です。これらはもし日本で耐震規準をみたしたマンションでさえも倒壊するような大地震に見舞われた時でも為替の変動分により、値上がりが見込めるかもしれません。もっとも、外貨投資もある程度のタイミングが必要で、何でもかんでも外貨に投資しろなどとはオススメしていませんのであしからずご了解下さい。

要点③：住宅金融公庫は特約保険、民間金融機関は一般保険

　すなわち、住宅金融公庫やフラット３５の場合、安い保険料で済むということです。民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することとなりますが、私の場合は、４社ほどの中から１社を選ぶように言われました。４社ともあまり大きな違いはなかったように記憶しています。聞いた話ではどうやら民間金融機関にコミッションが入るようなので、細かい点でも質問すると非常に親切に答えてもらえます。私の場合も担当の方を質問をし倒しました＜笑＞。

　尚、「どうしても」という場合は、その金融機関の紹介する損保でなくても、良いようですので、その場合は係りの人にお願いするのも一案です。（親戚が損保に勤めている・・・など）

要点④：家財保険はほどほどに・・・

　私の場合、家財保険についても、非常に高額補償を薦められましたが、粘って、500万円の補償で勘弁してもらいました。だって、エンゲージリングなどを入れたって、家財の金額なんてタカが知れています。

　ただ、お宝鑑定団のごとく、美術品や宝飾品、高額陶器などを収集している人は（お金だけでどうにかなるものではないかもしれませんが）それなりの金額に加入するようにしましょう。(*^_^*)

　尚、気になる火災保険料の保険料ですが、非常に雑な言い方をすれば、4,000万円の住宅で25年の補償で大体、20万円～30万円程度と考えておけばひとつの目安となるのではないでしょうか。

追記：

不動産購入時にかかる費用にも火災保険料の他にも、
けっこういろいろなものがあります。
そこで、下記に目次としてまとめてみました！！！
是非、シリーズでお読みください。

不動産購入時の費用：目次

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]]> 公示地価（公示価格・地価公示）って何なのさ？土地の価格① http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50391702.html 　　国土交通省や都道府県などいわゆる公の機関が発表する土地価格は、主なものでも４種類もありますが、今回の記事は、その中で「もっとも簡単に調べられる公示地価（＝公示価格・地価公示）」について説明したいと思います。　公示価格とは読んで字の如く「公示さ... hudosanz 2011-11-29T06:04:05+09:00 路線価等の土地価格について　国土交通省や都道府県などいわゆる公の機関が発表する土地価格は、主なものでも４種類もありますが、今回の記事は、その中で「もっとも簡単に調べられる公示地価（＝公示価格・地価公示）」について説明したいと思います。

　公示価格とは読んで字の如く「公示されている（土地の）価格」の事なのですが、具体的には、どのようなものなのでしょうか？

　公示価格(公示地価)を、説明の初めにした理由としては、国土交通省が決定する「公示価格(公示地価)」を基に、他の「基準値価格(＝基準地価)」「路線価」「固定資産税評価額」等の評価額が決定するためです。

　要は「公の土地価格」において、中心的役割を担っているのが、公示価格(公示地価)という訳です。

　公示価格(公示地価)は、全国の都市計画区域の約１０万キロ㎡を対象に約３万地点の標準地点について、２，５００名強の不動産鑑定士に委嘱して行った鑑定評価を基に、土地評価委員会が価格の判定を行い、官報で公示を行います。「公示価格(公示地価)の調査」と言えども、非常に大きな規模の調査となる訳です。

　インターネットなどを利用することも便利ですが、管理人が不動産を購入した際は、４，０００円程度かかりましたが、国土交通省土地鑑定委員会編の「地価公示」なる本を購入しました。インターネットでも、ほぼ同じ情報が取れるのですが、この「公示価格(公示地価)」の肝は、「標準値の周辺の土地の利用の現況」です。その選ばれた標準値が、「一般住宅が立ちならぶ閑静な住宅地域」なのか「店舗・共同住宅等が混在する商業地域」なのか・・・等がひと目で見比べることが出来るなど、本は実際の調査にあたって非常に手軽かつ便利なのです。

　前回記事でも書きましたが、一般的に、「路線価」は「公示価格(公示地価)」の７～８割程度が目安とされています。従って、本当にアバウトで申し訳ないのですが、この「公示価格(公示地価)」に、７０％～８０％位をかけると、大体、その土地に対して、銀行がどれ位の評価をするのかの目安になります。これも一つ一つ路線価を調べる手間と比較すれば比較的簡単に調べることが可能です。

　例えば購入しようとする土地の近くで条件が似ている標準地の「公示価格(公示地価)」が平米で＠100,000円の場合、100平米の土地を購入するのならば、銀行がつけるであろう評価額は、

　100,000円×70%×100㎡＝7,000,000円

　→およそ７００万円位の評価程度か？・・・と目安をつけることができます。

　この「公示価格(公示地価)」から目安をつける方法は、簡便法ですが、本格的な土地価格調査の前に、おおまかな概要を調べたい方には、非常に便利な方法だと思います。

↓土地について、その他の土地評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓

土地の価格：目次

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↓嬉しいことに公示価格(公示地価)は、インターネット上で下記ページより簡単に調べられます！↓

土地総合情報システム

国土交通省地価公示（公示価格・公示地価）

追記
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（↑不動産各項目の目次↑）]]> 基準地価（基準値価格）？基準地価（基準値価格）とは何なのさ？土地の価格② http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50402490.html 　　基準地価とは、「基準値価格」と呼ばれる事もありますが、日本全国津々浦々の土地まで各都道府県が調査し判定する土地価格のことを言います。　さて前回の記事「不動産投資～土地の価格は一物四価？」において、土地の価格（評価額）は「国および地方公共団体が... hudosanz 2011-11-10T13:41:36+09:00 路線価等の土地価格について　基準地価とは、「基準値価格」と呼ばれる事もありますが、日本全国津々浦々の土地まで各都道府県が調査し判定する土地価格のことを言います。

　さて前回の記事「不動産投資～土地の価格は一物四価？」において、土地の価格（評価額）は「国および地方公共団体が発表する公の土地価格だけでも４種類もある」と書きましたが、その中で基準地価とは（基準値価格）はどういった役割を果たしているのでしょうか？

　「公示価格」(公示地価)と共に土地取引の目安と言われていますが、「公示価格」(公示地価)は、国（国土交通省）が毎年1月1日時点の土地の価格を調査するのに対し、「基準地価」（基準値価格）は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査という点が異なります。

　さらに「公示価格」(公示地価)が都市計画区域内のみを対象とするのに対し、「基準地価」（基準値価格）では都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地までも含む点が特徴なのではないでしょうか。

　要は基準地価（基準値価格）の守備は、とても幅広い範囲で行われるのです。

　実は「基準地価」（基準値価格）は、公が発表する土地価格の中では、「もっともまともな価格」と言われています。（「まともな価格」というのは基準地価が「実勢価格に近い」という意味です。）

　そのため、不動産取引にあたっては、「公示価格」(公示地価)と同様、「基準地価」（基準値価格）もチェックしておいた方が無難です。幸いにも、「基準地価」（基準値価格）もインターネットで無料かつ簡単に調べることが出来ます。

　ちなみに平成17年9月21日に国土交通省土地・水資源局が発表した「平成17年都道府県地価調査に基づく地価動向について」によれば、

　「全国平均で見ると地価は引き続き下落しているが、住宅地、商業地とも下落幅は縮小しており、利便性・収益性等の状況による地価の個別化傾向がみられる。

　三大都市圏では、住宅地、商業地とも下落幅は縮小した。特に、東京都区部においては下げ止まりの傾向が明らかになった。この傾向は、東京都区部に近接する地域にも広がりを見せ始めているとともに、大阪圏・名古屋圏の一部にも現れてきている。

　地方圏では、住宅地、商業地とも下落幅が縮小した。札幌市、福岡市など地方ブロックの中心都市の一部で下げ止まりの傾向が見られ始め、地方中心都市の中にも上昇や横這の地点が現れてきた市がある。

　このように、今回の都道府県地価調査に基づく地価動向においては、平成17年地価公示で見られた地価動向の変化が、より鮮明になった。」

　との事ですが、ポイントは、この傾向を「土地取引市場において、長期低迷局面から本格的に反発してきた」と見るか、「土地取引市場においても、勝ち組（＝大都市圏）と負け組（＝大都市以外の地方圏）の二極化が進んできた」と見るかです。

　個人的には後者の傾向が強いと思っています。
（あくまで私見ですので、今後とも「基準地価」（基準値価格）の動向に注意していきたいと思います。）

第二次地価暴落始まる

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著者：河合恭伸出版社：エンジェルプレスサイズ：単行本ページ数：68p発行年月：2008年01月この著者の新着メールを登録する【内容情報】（「BOOK」データベースより）さきの「第一次地価暴落は劇症性」でした。今回の「第二次地価暴落は慢性疾患」です。気づかぬ所で既に暴落が始まっています。本書を読めば、今回の地価暴…

↓土地については沢山の算出方法がありますが、他の土地評価方法についても知りたい方はコチラへどうぞ↓

土地の価格：目次

↓「基準地価」（基準値価格）については下記よりどうぞ↓

平成１７年都道府県地価調査

↑上記サイトにある「個別地点（基準地検索）についての情報はこちらテキスト版 | 地図版 | 地名検索 |」より、実際の「基準地価」（基準値価格）について調べる事ができます↑

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]]> 建物の価格：目次～コレさえ読めば建物の価格の算出はカンタンです！ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50435592.html いつもご訪問ありがとうございます！さて、これまでに建物の価格の積算方法について、以下のシリーズにて、まとめましたので、これを目次と致します。是非、シリーズで併せて、ご購読ください！第１回：木造（アパートなど）の建物価格を知りたい方はコチ... hudosanz 2011-10-12T14:28:30+09:00 目次集

さて、これまでに建物の価格の積算方法について、以下のシリーズにて、まとめましたので、これを目次と致します。

是非、シリーズで併せて、ご購読ください！

第１回：木造（アパートなど）の建物価格を知りたい方はコチラ

第２回：鉄骨造（Ｓ造、鉄骨）の建物価格を知りたい方はコチラ＜軽量鉄骨・重量鉄骨＞

第３回：ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）の建物価格を知りたい方はコチラ

第４回：ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の建物価格を知りたい方はコチラ

第５回：投資不動産、建物の価格～単価一覧表を見たい方はコチラ

その他：認定基準単価？法務局が使用する不動産の認定基準単価とは何？？？

　この一連のシリーズさえお読みになれば、不動産投資における建物の積算価格について、算出できるようになると思います。（プロレベルでの積算方法ではありません・・・あくまで不動産投資上の目安としての積算方法です）

　尚、各回には、それぞれ建物種別の積算上の単価と耐用年数を載せておりますが、その計算方法（とってもカンタンです　(*^_^*)　）については、「不動産投資：建物の価格の積算方法①～木造（アパートなど）」に載っていますので、そちらを最初にご覧いただくのも一案です。

追記

↓尚、土地の価格について知りたい方は↓

「土地の価格：目次～コレさえ読めば土地価格の算出はカンタンです！」

→不動産情報館ブログトップへ戻る]]> 不動産証券化協会認定マスターとはどんな業務に必要な資格？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51403293.html 　不動産証券化協会認定マスターとは英語では「ARES Certified Master」と表されますが、（社）不動産証券化協会が実施運営し、不動産の証券化業務に関わる高い専門知識および職業倫理を持つ人に認定される民間資格のことです。　国家資格ではありませんが、２００７... hudosanz 2009-11-09T06:00:26+09:00 不動産関連の国家資格　不動産証券化協会認定マスターとは英語では「ARES Certified Master」と表されますが、（社）不動産証券化協会が実施運営し、不動産の証券化業務に関わる高い専門知識および職業倫理を持つ人に認定される民間資格のことです。

　国家資格ではありませんが、２００７年８月に不動産投資顧問業に登録する規定が改正されたことにより、総合不動産投資顧問業登録申請において、「不動産証券化協会マスター」資格は、「判断業務統括者の知識要件」のひとつに認定されるに至りました。

　さらに、２００７年９月には、金融商品取引法が施行されましたが、その中で「不動産信託受益権等」に対する投資のために「不動産関連特定投資運用業」が設けられました。その登録要件の一つとして、上記の総合不動産投資顧問業登録が規定されたため「不動産証券化協会認定マスター」の金融商品取引法における位置づけがより重要なものとなりました。

　とは言え、不動産証券化協会認定マスターは不動産証券化業務にあたって必須資格ではなく、あくまで登録要件の一つに過ぎませんが、資格取得により、不動産証券化商品の正確な評価が出来る専門家として認知されることとなります。

　不動産証券化協会認定マスターを取得するためには、不動産証券化協会が実施するマスター養成講座のコース１およびコース２を修了した上で、不動産業あるいは金融業等の関連分野で２年以上の実務経験が必要となります。

　資格取得後は、不動産業あるいは金融業のみならず、建設会社、銀行や証券会社、不動産鑑定評価機関、コンサルティング企業などへの就職転職などにも有利に働き、合格率も５０％弱とそれほど難易度が高い資格でもないので、特に実務経験を満たす人はチャレンジしてみても良いのではないでしょうか。

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]]> 認定基準単価？法務局が使用する不動産の認定基準単価とは何？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51402860.html 　認定基準単価とは、法務局が新築建物を登記するにあたって、登録免許税算定の為に基礎資料として使用する不動産価格の事です。　例えば、東京の法務局管内では平成２１年度を基準とした場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」が使用されますが、... hudosanz 2009-11-02T06:00:23+09:00 建物の価格　認定基準単価とは、法務局が新築建物を登記するにあたって、登録免許税算定の為に基礎資料として使用する不動産価格の事です。

　例えば、東京の法務局管内では平成２１年度を基準とした場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」が使用されますが、新築建物の構造と種類を下記に分け、マトリックス表を作ります。

＜１＞構造：
　　①木造
　　②れんが造・コンクリートブロック造
　　③軽量鉄骨造
　　④鉄骨造（S造)
　　⑤鉄筋コンクリート造（RC造）
　　⑥鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造)

＜２＞種類
　　①居宅
　　②共同住宅
　　③旅館・料亭・ホテル
　　④店舗・事務所・百貨店・銀行
　　⑤劇場・病院
　　⑥公衆浴場
　　⑦工場・倉庫・市場
　　⑧土蔵
　　⑨附属家

　居宅の場合の１平米当りの単価は、木造：68,000円、れんが造など：61,000円、軽量鉄骨：70,000円、鉄骨：84,000円、鉄筋コンクリート造：108,000円、鉄骨鉄筋コンクリート造112,000円となります。

　例えば、新築木造住宅で建築面積が１００平米の場合、上記の表での価格は

　→68,000円×100平米＝6,800,000円となる訳です。

　この価格は経年により「経年減価補正率表」（木造建物減価補正率と非木造建物減価補正率に分かれます。

　例えば、上記例の建物が新築後５年経過した場合、

・経過年数1年の経年減点補正率：０．８

・経過年数5年の経年減点補正率：０．６４ですから、

　→6,800,000円÷0.8×0.64＝5,440,000円の評価となります。

　上記式で「経過年数1年の経年減点補正率」とは、新築建物価格認定基準表が「経過年数１年の単価」であるため、「経過年数が２年以上の場合」に調整のために使用されることとなります。

　実は、上記の認定基準単価を巡り、法務局算出および認定した価格が不適切であるとして、法務省に対して会計検査院が認定価格の改定を求めるという動きがあります。

　「不適切」というのは、実際に過小評価されてしまうため、不動産価格に対応する登録免許税が不当に安くなってしまうという点が問題視されているようです。そもそも新築建物価格認定基準表は、新築建物が登記申請される都度、類似する不動産を選ぶことが難しいために定められている訳ですが、会計検査院が全国８の法務局を試算したところ、過小評価と推測される課税標準額は１兆７６９２億円、反対に過大評価と推測される課税標準額は６２３億円であったため、登録免許税ベースでは３４億円程度不足してしまうとか。

　会計検査院の指摘に従い、全国の法務局では認定基準単価の見直しに入るようですが、そもそも、建物の積算価格を正確にはじき出すこと自体にかなり無理があるとも思われ、作業は難航が予測されるのではないでしょうか。

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]]> 不動産業界でもファシリティマネジャーは要注目の資格 http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51395552.html 　ファシリティマネージャーとは、ビル経営などの管理コストを削減することにも留意しながら法人の施設設備の管理や業務改善を行う専門家に与えられる民間資格です。　国際的にも各国でファシリティマネージャー資格制度は存在しますが、日本においては（社）日本フ... hudosanz 2009-10-26T06:00:21+09:00 不動産関連の国家資格　ファシリティマネージャーとは、ビル経営などの管理コストを削減することにも留意しながら法人の施設設備の管理や業務改善を行う専門家に与えられる民間資格です。

　国際的にも各国でファシリティマネージャー資格制度は存在しますが、日本においては（社）日本ファシリティマネジメント推進協会／（社）ニューオフィス推進協議会／（社）建築設備・維持保全推進協会という複数の団体が資格制度を運営管理を行っています。

　具体的に、ファシリティマネージャーは施設設備管理計画を企画立案するのみでなく、その基となる不動産の取得や賃貸借さらに改修や新規建設などのプロジェクトを推進したり、コストを含む運営維持を行ったりします。

　結果として、その施設空間が、企業側が求める経営環境や快適で効率性につながるオフィス空間を供給できているか、評価を行い、すばやいPDCAにつなげることもファシリティマネージャーの重要な役割の一つと言えるでしょう。

　また経営のスリム化が必要となる昨今の経営環境下、ビル管理に関わるコスト削減施策の企画立案も同様に重要と思われます。

　ファシリティマネジャー資格制度は平成９年度から新たにスタートしましたが、一般的にはファシリティマネジメントにおける基礎能力を証明する民間資格と言われています。民間資格とは言え、日本またはアメリカで一方の資格取得により申請すれば他国の資格も取得できるなど相互認証制度もあり、国際的にも通用する一面がある点は見逃せません。

　ファシリティマネジャー資格保有者数はおよそ３，０００名程度と言われていますが、今後とも施設設備の価値や知的創造性を向上させ高い生産性を目指す資格として、ファシリティマネジャーは不動産業界でも注目を集める可能性が高い資格と言えるでしょう。

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]]> ビル経営管理士？不動産特定共同事業法の業務管理者要件のビル経営管理士とは何？？？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/51391353.html 　ビル経営管理士とは、延べ面積が1000平方メートルを超える５階建て以上の賃貸ビルのアセットマネージャー（＝所有者のこと）もしくはプロパティマネージャー（＝ビル経営の受託者）のための資格で、不動産経営のための管理技術のために必要な知識が問われます。　... hudosanz 2009-10-19T06:00:30+09:00 不動産関連の国家資格　ビル経営管理士とは、延べ面積が1000平方メートルを超える５階建て以上の賃貸ビルのアセットマネージャー（＝所有者のこと）もしくはプロパティマネージャー（＝ビル経営の受託者）のための資格で、不動産経営のための管理技術のために必要な知識が問われます。

　不動産経営のための管理技術とは、具体的にはビル経営の計画立案、テナントに対する交渉、契約知識、建物の維持保全業務などがあります。

　国家資格の建築物環境衛生管理技術者（俗に言うビル管）とよく混同されますが、ビル経営管理士は国土交通大臣が認定する資格ではあるものの、国家資格ではなく、公的資格の位置づけとなります。

　公的資格とは言え、ビル経営管理士は不動産特定共同事業法の業務管理者・総合不動産投資顧問業登録・金融商品取引法の不動産関連特定投資運用業等の登録要件・人的要件となっており、取得しておいて損はない資格と言われています。

　また有資格者の氏名などを記載したビル経営管理士登録者名簿は地方公共団体等の関係方面に広く配布されるなど、それなりのステータスを持っている資格と言えるでしょう。

　ビル経営管理士の受験資格は特にありませんが、試験に合格しても「ビル経営管理士」としての認定を受けるには、一定の実務経験が必要となりますが、（財）日本ビルヂング経営センターが主催する「ビル経営管理講座」を修了することにより、申込時に必要となる登録要件の実務経験として加算されます。

　試験内容は、「①賃貸ビルの企画・立案に関する知識」、「②賃貸オフィスビルの賃貸営業業務知識」、「③オフィスビルの管理運営業務知識」の３科目がありますが、②は宅建の試験、③はマンション管理士の資格試験とその内容が非常に似ていると言われています。

　賃貸業など不動産業がまずます多様化する環境下、ビル経営管理士の重要性は今後とも高まっていくことが考えられるため、その方面へのご興味がある方には是非取得をおすすめしたい資格となります。

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